Krótka odpowiedź
Refinansowanie 250 000 USD przy oprocentowaniu 6,5% (pozostało 25 lat) na nową 30-letnią pożyczkę przy oprocentowaniu 5,5% z kosztami zamknięcia w wysokości 5000 USD zmniejsza miesięczną opłatę z 1896 USD do 1419,47 USD, co oznacza oszczędność 476,53 USD miesięcznie, która spłaca koszty zamknięcia w ciągu około 11 miesięcy. Ale ponieważ nowa pożyczka zostaje zresetowana do pełnego 30-letniego okresu, nalicza ona około 71 394 dolarów więcej całkowitych odsetek niż w przypadku zakończenia pierwotnej 25-letniej pożyczki. Niższa płatność i szybki próg rentowności nie oznaczają automatycznie ogólnie niższych odsetek — sprawdź oba.
Kluczowe wnioski
- Spadek stopy o 1 punkt (6,5% → 5,5%) przy saldzie 250 000 USD pozwala zaoszczędzić 476,53 USD miesięcznie i osiąga próg rentowności przy kosztach zamknięcia wynoszących 5000 USD w ciągu około 11 miesięcy.
- Przestawienie zegara na nowy 30-letni okres, po tym jak pozostało już 25 lat pierwotnego okresu, powoduje dodanie dodatkowych odsetek o około 71 394 USD przez cały okres trwania nowej pożyczki, nawet przy niższej stopie.
- Próg rentowności informuje, jak szybko zwracają się koszty zamknięcia – nie mówi, czy nowa pożyczka kosztuje mniej więcej w całkowitych odsetkach. Zanim podejmiesz decyzję, sprawdź oba numery.
- Włączenie kosztów zamknięcia do pożyczki ustawia w tym kalkulatorze próg rentowności na zero miesięcy, ponieważ nie płacisz gotówki z góry, ale zwiększa to saldo pożyczki i całkowite zapłacone odsetki.
Jak działa próg rentowności
Miesięczne oszczędności = stara płatność - nowa płatność = 1896,00 USD - 1419,47 USD = 476,53 USD
Próg rentowności (miesiące) = koszty zamknięcia ÷ miesięczne oszczędności = 5000 USD ÷ 476,53 USD ≈ 11 miesięcy
Próg rentowności to najprostsza liczba, która ma największe znaczenie dla decyzji, wygenerowana przez ten kalkulator: jak długo musisz utrzymać nową pożyczkę, zanim pieniądze zaoszczędzone na spłatach zrównają się z wydatkami na jej uzyskanie. W tym przykładzie 11 miesięcy to krótko — większość właścicieli domów, którzy planują pozostać na miejscu dłużej niż około rok, zyskuje przewagę w przepływach pieniężnych. Jeśli planujesz przenieść się lub sprzedać wcześniej niż próg rentowności, refinansowanie prawdopodobnie będzie Cię kosztować bez włożonego wysiłku.
Dlaczego niższa stawka może nadal oznaczać większe całkowite odsetki
Jest to część, którą pomija szybkie obliczenie progu rentowności. Do pierwotnej pożyczki pozostało 25 lat (300 miesięcy); okres spłaty nowej pożyczki zostaje zmieniony na nowy okres 30 lat (360 miesięcy). Nawet przy niższym o cały punkt procentowy rozciągnięciu płatności na pięć dodatkowych lat zmienia się całkowity obraz odsetek:
| Pożyczka | Wskaźnik | Pozostałe odsetki |
|---|---|---|
| Kredyt bieżący (zakończ okres 25 lat) | 6.5% | $189,615.61 |
| Nowy kredyt (nowy okres 30 lat) | 5.5% | $261,010.10 |
Oznacza to około 71 394 dolarów więcej odsetek zapłaconych przez cały okres obowiązywania nowej pożyczki, wyłącznie z powodu ponownego uruchomienia zegara amortyzacji – sama niższa stopa nie wystarczyła, aby zrównoważyć pięć dodatkowych lat płatności. Jeśli chcesz niższej stawki bez resetowania postępów, poproś pożyczkodawcę o dopasowanie okresu nowej pożyczki do pozostałego okresu (na przykład refinansowanie na 25 lat zamiast standardowej opcji na 30 lat), co zwykle nie jest oferowane domyślnie, ale często można o to poprosić.
Powiązane kalkulatory
- Kalkulator kredytu hipotecznego — oszacuj spłaty kredytu hipotecznego na zakup od podstaw.
- Kalkulator spłaty kredytu hipotecznego — zobacz jak dopłaty skracają Twój obecny kredyt zamiast go refinansować.
- Kalkulator amortyzacji kredytu hipotecznego — wyświetl pełny harmonogram spłaty kwoty głównej i odsetek dla każdej pożyczki.