Calculadora de aluguel de imóveis

Estime o fluxo de caixa, a taxa máxima, o NOI e o rendimento bruto para o seu investimento em aluguel de imóveis.

Seus detalhes

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Impostos, seguros, manutenção, serviços públicos, etc.

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Insira o preço da propriedade, aluguel mensal e despesas e clique em Calcular para ver a taxa máxima, NOI, fluxo de caixa e gráfico detalhado.

Guia do usuário completo

What is This Calculator?

A calculadora de propriedades para aluguel estima as principais métricas de investimento para uma propriedade para aluguel: receita operacional líquida (NOI), taxa máxima, rendimento bruto e fluxo de caixa após despesas operacionais e pagamentos de hipotecas opcionais. Ele ajuda você a comparar propriedades, selecionar ofertas e entender quanta receita um aluguel pode gerar antes e depois do financiamento.

All results are based on the numbers you enter. Use realistic rent, expenses, and vacancy so the metrics reflect true potential. Operating expenses typically include property tax, insurance, maintenance, utilities, property management, and repairs—but not the mortgage.

Key Metrics

Cap Rate (Capitalization Rate)

NOI ÷ Preço do Imóvel. Mede o retorno do imóvel como se você pagasse em dinheiro (sem empréstimo). Uma taxa de capital mais alta geralmente significa maior rendimento, mas geralmente maior risco ou menor valorização. Use-o para comparar propriedades semelhantes no mesmo mercado.

NOI (receita operacional líquida)

Effective rental income minus all operating expenses. It does not include mortgage payments. Lenders and investors use NOI to assess whether the property can support debt and generate income.

Gross Yield

Aluguel anual bruto ÷ Preço do imóvel. Uma proporção simples antes de vagas e despesas. Útil para uma primeira olhada rápida; a taxa de capitalização e o fluxo de caixa são melhores para decisões reais.

Fluxo de caixa

NOI minus annual mortgage payments. This is the cash you keep each year after paying the loan. Positive cash flow improves sustainability; negative cash flow may be acceptable only if you expect strong appreciation or tax benefits.

Como usar esta calculadora

  1. Enter the property purchase price or current market value.
  2. Insira a renda mensal esperada de aluguel (aluguel de mercado).
  3. Insira o total das despesas operacionais mensais (impostos, seguros, manutenção, serviços públicos, gestão, etc.).
  4. Defina uma taxa de vacância (por exemplo, 5–10%) para compensar os períodos vazios.
  5. Se você tem ou planeja uma hipoteca, insira o pagamento mensal para ver o fluxo de caixa após a dívida.
  6. Click Calculate to see cap rate, NOI, cash flow, and the Income vs Expenses chart.

Compreendendo seus resultados

Annual Cash Flow

A quantidade de dinheiro restante a cada ano após todas as receitas, despesas operacionais e pagamentos de hipotecas. Mostrado como anual e mensal. Isso é o que você pode usar para poupança, reinvestimento ou despesas de subsistência.

Effective Income

Aluguel anual bruto reduzido pela sua taxa de vacância. Representa a receita que você pode esperar de forma realista após contabilizar os meses vazios.

Taxa máxima e rendimento bruto

Cap rate usa NOI (após despesas); o rendimento bruto utiliza o aluguel bruto (antes das despesas). A taxa máxima é o padrão para comparar investimentos em aluguel. O rendimento bruto é uma ferramenta de triagem rápida.

Understanding the Chart

O gráfico de barras Receitas x Despesas mostra quatro valores anuais: Receita Efetiva (aluguel após vacância), Despesas Operacionais (mostradas como uma barra negativa), Hipoteca (serviço da dívida, também negativo se inserido) e Fluxo de Caixa Líquido. As barras positivas são renda ou lucro; barras negativas são custos. O Fluxo de Caixa Líquido é o que resta após todas as saídas.

Fórmulas

Effective Gross Income

Aluguel Anual Bruto × (1 − Taxa de Vacância ÷ 100)

NOI

Lucro Bruto Efetivo − Despesas Operacionais Anuais

Cap Rate

NOI ÷ Property Price × 100

Annual Cash Flow

NOI - (hipoteca mensal × 12)

Notas importantes

  • O rendimento efetivo é reduzido pela taxa de vacância. Utilize pressupostos realistas de despesas e vagas (por exemplo, 5–10% de vagas, custos operacionais totais).
  • This calculator is for estimation and education only. It does not include taxes, closing costs, or future rent changes. Consult a financial or real estate professional for investment decisions.
  • A taxa máxima e o fluxo de caixa variam de acordo com o mercado e o tipo de propriedade. Compare com comparações locais e fale com investidores ou agentes locais para saber o contexto.

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