La réponse courte
Refinancing $250,000 at 6.5% (25 years remaining) into a new 30-year loan at 5.5% with $5,000 in closing costs cuts the monthly payment from $1,896 to $1,419.47 — a $476.53/month saving that pays back closing costs in about 11 months. But because the new loan resets to a full 30-year term, it accrues roughly $71,394 more total interest than finishing out the original 25-year loan would have. Lower payment and quick break-even don't automatically mean less interest paid overall — check both.
Points clés à retenir
- Une baisse de taux de 1 point (6,5 % → 5,5 %) sur un solde de 250 000 $ permet d'économiser 476,53 $/mois et d'atteindre le seuil de rentabilité sur 5 000 $ de frais de clôture en 11 mois environ.
- Réinitialiser l'horloge à une nouvelle durée de 30 ans après qu'il restait déjà 25 ans de la durée initiale ajoute environ 71 394 $ d'intérêts supplémentaires sur la durée du nouveau prêt, même avec le taux le plus bas.
- Le seuil de rentabilité vous indique à quelle vitesse vous récupérez les frais de clôture – il ne vous indique pas si le nouveau prêt coûte plus ou moins en intérêts totaux. Vérifiez les deux chiffres avant de prendre une décision.
- L'intégration des frais de clôture dans le prêt fixe le seuil de rentabilité à zéro mois dans cette calculatrice, puisque vous ne payez pas d'argent d'avance – mais cela augmente le solde du prêt et le total des intérêts payés.
Comment fonctionne le seuil de rentabilité
Économies mensuelles = ancien paiement − nouveau paiement = 1 896,00 $ − 1 419,47 $ = 476,53 $
Seuil de rentabilité (mois) = frais de clôture ÷ économies mensuelles = 5 000 $ ÷ 476,53 $ ≈ 11 mois
Le seuil de rentabilité est le chiffre le plus simple et le plus pertinent pour la décision que produit ce calculateur : combien de temps vous devez conserver le nouveau prêt avant que l'argent que vous avez économisé sur les paiements soit égal à ce que vous avez dépensé pour l'obtenir. Dans cet exemple, 11 mois, c'est court : la plupart des propriétaires qui prévoient de rester sur place plus d'un an environ s'en sortent mieux en termes de flux de trésorerie. Si vous envisagez de déménager ou de vendre avant le seuil de rentabilité, le refinancement vous coûtera probablement de l’argent, net de l’effort.
Pourquoi un taux plus bas peut encore signifier une augmentation des intérêts totaux
C’est la partie qui manque lors d’un calcul rapide du seuil de rentabilité. Il restait au prêt initial 25 ans (300 mois) ; le nouveau prêt est réinitialisé à une nouvelle durée de 30 ans (360 mois). Même à un point de pourcentage inférieur, l’étalement des paiements sur cinq années supplémentaires modifie la situation des intérêts totaux :
| Prêt | Taux | Intérêt restant |
|---|---|---|
| Prêt en cours (terminé la durée de 25 ans) | 6.5% | $189,615.61 |
| Nouveau prêt (nouvelle durée de 30 ans) | 5.5% | $261,010.10 |
Cela représente environ 71 394 $ de plus en intérêts payés sur la durée du nouveau prêt, uniquement en raison du redémarrage de l’horloge d’amortissement – la baisse du taux à elle seule n’était pas suffisante pour compenser cinq années supplémentaires de paiements. Si vous souhaitez bénéficier du taux le plus bas sans réinitialiser votre progression, demandez à votre prêteur de faire correspondre la durée du nouveau prêt à votre durée restante (par exemple, un refinancement sur 25 ans au lieu de l'option standard de 30 ans), qui n'est généralement pas proposé par défaut mais peut souvent être demandé.
Calculatrices associées
- Calculateur hypothécaire — estimer les paiements d’un prêt hypothécaire d’achat à partir de zéro.
- Calculateur de remboursement hypothécaire — voyez comment les paiements supplémentaires raccourcissent votre prêt actuel au lieu de le refinancer.
- Calculateur d'amortissement hypothécaire — consultez le calendrier complet du capital et des intérêts pour l’un ou l’autre prêt.