Det korta svaret
På en hyra på 350 000 USD finansierad med 20 % ned till 7 % och hyra för 2 500 USD/månad, hittar den här kalkylatorn ett tak på 5,14 % men negativt månatligt kassaflöde på cirka -362,85 USD, en -6,22 % kontantavkastning och en DSCR på 0,81. Den klarar inte heller 1%-regeln ($2 500 hyra kontra de $ 3 500/månad som regeln kräver). Det är en verkligt användbar läxa: en respektabel takränta garanterar inte en fastighets kassaflöden när verklig finansiering är inkluderad.
Nyckel takeaways
- Cap rate (NOI ÷ pris) ignorerar ditt bolån helt – 5,14 % här – medan kontantavkastning står för finansiering och faktiska investerade pengar, vilket kan vara negativt även när takräntan ser bra ut.
- DSCR under 1,0, som 0,81 i det här exemplet, betyder att nettodriftsintäkterna inte helt täcker bolånebetalningen - en tröskel som de flesta investeringsfastighetslångivare kommer att flagga.
- 1%-regeln är ett snabbt screeningverktyg, inte en värderingsmetod: 2 500 $/månadshyra på en inköpspris på 350 000 $ understiger de 3 500 $ som regeln kräver.
- Även med negativa tidiga kassaflöden kan eget kapital fortfarande byggas från kapitalutbetalningar och uppskattning – det här exemplet projicerar att eget kapital växer från $83 254,16 år 1 till $141 584,40 år 5.
Cap rate, kassaflöde och DSCR förklaras
NOI = Effektiv bruttoinkomst − driftskostnader = 28 500 USD − 10 500 USD = 18 000 USD/år
Cap rate = NOI ÷ pris = 18 000 USD ÷ 350 000 USD = 5,14 %
Månatligt kassaflöde = (effektiv inkomst ÷ 12) − månatliga utgifter − bolån = 2 375 USD − 875 USD − 1 862,85 USD = −362,85 USD/månad
DSCR = NOI ÷ årlig skuldtjänst = 18 000 USD ÷ 22 354,20 USD = 0,81
Effektiv bruttoinkomst här börjar från $30 000/år i hyra, reducerat med 5% vakansersättning till $28,500. Driftskostnader - fastighetsskatt, försäkring, underhåll och fastighetsförvaltning - uppgår till 10 500 USD/år, vilket ger 18 000 USD i NOI. Delat med inköpspriset på 350 000 USD, är det ett tak på 5,14 %, vilket i sig ser ut som en ganska vanlig bostadshyra.
Men takräntan ser aldrig på bolånet. Med en nedgång på 20 % ($70 000) och en ränta på 7 % under 30 år, är betalningen för lånet på $280 000 $1 862,85/månad - $22 354,20/år. NOI på $18 000 täcker inte det, så DSCR kommer in på 0,81, och det månatliga kassaflödet efter alla utgifter och bolånet landar runt -362,85 $. Kontantavkastning, som dividerar det årliga kassaflödet med de 70 000 USD som faktiskt investerats, beräknas till ungefär -6,22 %.
Inget av detta betyder att affären automatiskt är dålig – eget kapital ackumuleras fortfarande från kapitalutbetalning och 3 % antagen årlig appreciering, och når uppskattningsvis 141 584,40 $ år 5 i detta exempel. Det betyder att enbart cap rate inte är tillräckligt; kontrollera kassaflödet och DSCR innan du utgår från en affär.
Hyra vs köp: en 10-års jämförelse
Using the calculator's Rent vs. Buy tab with a $350,000 home (20% down, 7% rate) against $2,000/month rent (3% annual rent growth, 7% investment return on the difference), buying comes out ahead by year 10:
| Metrisk | År 10 |
|---|---|
| Köparens nettoförmögenhet (hemkapital) | $228,423.49 |
| Hyresgästens nettoförmögenhet (investerad skillnad) | $197,948.99 |
| Fördel att köpa | $30,474.50 |
Hyresgästscenariot antar att kostnaden för att köpa varje månad överstiger hyran, den skillnaden investeras med 7 %. Eftersom hyran växer med 3 % per år medan bolånebetalningen förblir fast, minskar köpets månatliga kostnadsfördel – och hyresgästens investerbara överskott – med tiden. Ändra antagandena om hyra, värdeökning eller avkastning på investeringar och den här jämförelsen kan vända åt båda hållen, vilket är exakt varför det är värt att köra med dina egna siffror snarare än att förlita sig på en tumregel.
Relaterade miniräknare
- Hyr vs Köp kalkylator — ett dedikerat, djupare verktyg för jämförelse av hyra mot köp.
- Hyresfastighetskalkylator — ytterligare en vinkel på kassaflöde och avkastning för en hyra.
- Bolånekalkylator — dela upp den månatliga betalningen som används i denna analys.