Det korta svaret
På en fastighet på 350 000 USD som hyrs ut för 2 500 USD/månad med 800 USD/månad i utgifter, är taket 5,4 % och bruttoavkastningen 8,57 % - två olika siffror eftersom bruttoavkastningen helt ignorerar utgifterna. Utan något inteckningslån är det månatliga kassaflödet en hälsosam $1 575. Lägg till en bolånebetalning på 2 000 USD/månad och kassaflödet vänder till -425 USD – samma egendom, lönsam utan hävstång men under vattnet när den en gång finansierats.
Nyckel takeaways
- Den här kalkylatorn tar din månatliga bolånebetalning som en direkt ingång - skriv in 0 $ för att se en obelånad (kontant) avkastning, eller din faktiska betalning för att se den hävda bilden.
- Bruttoavkastningen (8,57 % här) delar bara hyran med priset. Cap rate (5,4 %) tar bort driftskostnader först – kontrollera alltid båda, eftersom bruttoavkastningen ensam överskattar den verkliga avkastningen.
- Samma fastighet på 350 000 $ svänger från +1 575 $/månad kassaflöde utan bolån till -425 $/månad med en bolånebetalning på 2 000 $ - en påminnelse om att finansieringsvillkor kan göra eller bryta en affär som ser bra ut på papper utan skuldsättning.
- NOI ($18 900/år i det här exemplet) är siffran som matar både cap rate och, när skuldtjänsten är subtraherad, kassaflödet - gör dig bekväm med att beräkna det innan du litar på någon av förhållandena.
Cap rate kontra bruttoavkastning
Bruttoavkastning = årshyra ÷ pris = 30 000 USD ÷ 350 000 USD = 8,57 %
NOI = effektiv inkomst − kostnader = 28 500 USD − 9 600 USD = 18 900 USD
Cap rate = NOI ÷ pris = 18 900 USD ÷ 350 000 USD = 5,4 %
Bruttoavkastningen är det snabbaste, grovaste screeningsnumret - bara hyran dividerat med priset - och det är lätt att beräkna för alla noteringar utan att veta kostnaderna. Men det ignorerar vakans, skatter, försäkringar och underhåll helt, så det överskattar alltid den verkliga avkastningen. Cap rate tar hänsyn till dessa kostnader genom att utgå från NOI istället för bruttohyra, vilket är anledningen till att den landar nästan 3,2 procentenheter lägre i det här exemplet (5,4% mot 8,57%). När man jämför fastigheter kan bruttoavkastningen rangordna två affärer i fel ordning om deras kostnadskvoter skiljer sig åt - taket är det mer tillförlitliga siffran.
Hur bolåneinsatsen förändrar allt
Till skillnad från kalkylatorer som bygger en bolånebetalning från ett lånebelopp och en ränta, ber den här om din månatliga bolånebetalning direkt - vilket gör det enkelt att se exakt hur finansiering förändrar en annars identisk affär:
| Scenario | Månatligt kassaflöde |
|---|---|
| Kontanter (inga bolån) | $1,575.00 |
| 2 000 $/månad bolån | -$425.00 |
Takränta och bruttoavkastning ändras aldrig med inteckningen av bolån - de beräknas båda före skuldtjänst. Endast kassaflödet rör sig. Den separationen är användbar: den låter dig utvärdera om en fastighet är i grunden sund (via takränta) oberoende av hur du planerar att finansiera den, och sedan lägga din faktiska eller hypotetiska hypoteksbetalning på toppen för att se vad den gör med det månatliga kassaflödet.
Relaterade miniräknare
- Kalkylator för fastighetsinvesteringar — bygger bolånet från ett lånebelopp och ränta, plus en 5-årig prognos.
- Bolånekalkylator — hitta den exakta månatliga betalningen för att koppla in den här kalkylatorn.
- Hyr vs Köp kalkylator — för att utvärdera en bostad att bo i snarare än att hyra ut.