简短的回答
以 350,000 美元的租金融资，首付 7%，首付 20%，每月租金 2,500 美元，此计算器发现上限率为 5.14%，但每月负现金流约为 -362.85 美元，现金回报率为 -6.22%，DSCR 为 0.81。它也不符合 1% 规则（租金为 2,500 美元，而该规则要求的租金为 3,500 美元/月）。这是一个真正有用的教训：一旦考虑到实际融资，可观的资本化率并不能保证房地产现金流。
要点
- 资本化率（NOI ÷ 价格）完全忽略了您的抵押贷款——此处为 5.14%——而现金现金回报则考虑了融资和实际现金投资，即使资本化率看起来不错，也可能是负数。
- DSCR 低于 1.0（如本例中的 0.81），意味着净营业收入无法完全覆盖抵押贷款付款——这是大多数投资房地产贷款人都会标记的门槛。
- 1% 规则是一种快速筛选工具，而不是估价方法：购买价格为 350,000 美元的每月租金为 2,500 美元，低于该规则要求的 3,500 美元。
- 即使早期现金流为负，股本仍然可以通过本金偿还和升值来增加——这个例子预计股本从第一年的 83,254.16 美元增长到第五年的 141,584.40 美元。
上限利率、现金流和 DSCR 解释
NOI = 有效总收入 − 运营费用 = $28,500 − $10,500 = $18,000/年
资本化率 = NOI ÷ 价格 = 18,000 美元 ÷ 350,000 美元 = 5.14%
每月现金流量 = (有效收入 ÷ 12) − 每月支出 − 抵押贷款 = $2,375 − $875 − $1,862.85 = −$362.85/月
DSCR = NOI ÷ 年度还本付息 = $18,000 ÷ $22,354.20 = 0.81
这里的有效总收入从每年 30,000 美元的租金起，减少 5% 的空置津贴至 28,500 美元。运营费用（财产税、保险、维护和财产管理）总计为 10,500 美元/年，NOI 为 18,000 美元。除以 35 万美元的购买价格，即为 5.14% 的上限利率，这本身看起来就像相当普通的住宅租金。
但上限利率从来不考虑抵押贷款。如果首付为 20%（70,000 美元），30 年利率为 7%，则 280,000 美元贷款的抵押贷款付款为 1,862.85 美元/月 - 22,354.20 美元/年。 18,000 美元的 NOI 不足以覆盖这一点，因此 DSCR 为 0.81，扣除所有费用和抵押贷款后的每月现金流约为 -362.85 美元。现金回报率（用年度现金流量除以实际投资的 70,000 美元）计算得出的结果约为 -6.22%。
这些并不意味着这笔交易自然是糟糕的——股本仍然从本金偿还和假设每年升值 3% 的过程中积累，在本例中，到第 5 年估计达到 141,584.40 美元。这确实意味着仅靠资本化率是不够的；还需要进一步提高资本化率。在假设交易达成之前检查现金流和 DSCR。
租与买：十年比较
使用计算器的“租金与购买”选项卡，以价值 350,000 美元的房屋（首付 20%，利率 7%）与每月 2,000 美元的租金（年租金增长率 3%，差额投资回报率 7%）相比，到第 10 年购买会领先：
| 公制 | 10年级 |
|---|---|
| 买家净资产（房屋净值） | $228,423.49 |
| 承租人净资产（投资差额） | $197,948.99 |
| 购买优势 | $30,474.50 |
租户场景假设每个月的购买成本超过租金，差额按 7% 进行投资。由于租金每年增长 3%，而抵押贷款付款保持不变，因此购买的每月成本优势 - 以及承租人的可投资盈余 - 随着时间的推移而缩小。改变租金、升值或投资回报假设，这种比较可能会发生任何变化，这正是为什么值得用自己的数字而不是依赖经验法则来运行的原因。