简短的回答
对于价值 350,000 美元的房产，租金为 2,500 美元/月，费用为 800 美元/月，资本化率为 5.4%，总收益率为 8.57%——这是两个不同的数字，因为总收益率完全忽略了费用。如果没有抵押贷款，每月现金流为 1,575 美元。加上每月 2,000 美元的抵押贷款，现金流翻转至 -425 美元——同样的房产，无杠杆情况下盈利，但一旦融资就陷入困境。
要点
- 该计算器将您的每月抵押贷款付款作为直接输入 - 输入 0 美元以查看无杠杆（全现金）回报，或输入您的实际付款以查看杠杆情况。
- 总收益率（此处为 8.57%）仅将租金除以价格。资本化率（5.4%）首先扣除运营费用——始终检查两者，因为仅总收益率就高估了真实回报。
- 同样价值 350,000 美元的房产，从无抵押贷款的每月现金流量 +1,575 美元，到抵押贷款付款额为 2,000 美元的每月现金流量 -425 美元不等——这提醒我们，融资条款可以决定一笔表面上看起来不错的无杠杆交易的成败。
- NOI（本例中为 18,900 美元/年）是既反映资本化率又反映现金流量的数字，在扣除偿债后，现金流量 — 在相信任一比率之前先轻松计算它。
资本化率与总收益率
毛收益 = 年租金 ÷ 价格 = $30,000 ÷ $350,000 = 8.57%
NOI = 有效收入 − 支出 = $28,500 − $9,600 = $18,900
资本化率 = NOI ÷ 价格 = 18,900 美元 ÷ 350,000 美元 = 5.4%
总收益是最快、最粗略的筛选数字——只需租金除以价格——并且在不知道费用的情况下很容易计算任何房源。但它完全忽略了空置率、税收、保险和维护费用，因此它总是高估了实际回报。资本化率通过从 NOI 而不是总租金开始考虑这些成本，这就是为什么在本例中资本化率降低了近 3.2 个百分点（5.4% vs. 8.57%）。在比较房产时，如果两笔交易的费用比率不同，则总收益率可能会以错误的顺序排列——资本化率是更可靠的数字。
抵押贷款投入如何改变一切
与根据贷款金额和利率计算抵押贷款付款的计算器不同，此计算器直接要求您每月支付抵押贷款付款 - 这使得您可以轻松准确地了解融资如何改变其他方面相同的交易：
| 设想 | 每月现金流量 |
|---|---|
| 全现金（无抵押） | $1,575.00 |
| 每月 2,000 美元抵押贷款 | -$425.00 |
上限利率和总收益率永远不会随着抵押贷款投入而改变——它们都是在偿债之前计算的。只有现金流在动。这种分离很有用：它可以让您评估房产是否从根本上健全（通过资本化率），而与您计划如何融资无关，然后将您的实际或假设的抵押贷款付款放在上面，看看它对每月现金流的影响。