Краткият отговор
Рефинансирането на $250 000 при 6,5% (оставащи 25 години) в нов 30-годишен заем при 5,5% с $5000 разходи за затваряне намалява месечното плащане от $1896 на $1419,47 — спестяване от $476,53/месец, което изплаща разходите за затваряне за около 11 месеца. Но тъй като новият заем се нулира до пълен 30-годишен срок, той натрупва приблизително $71 394 повече обща лихва, отколкото би имало завършването на първоначалния 25-годишен заем. По-ниското плащане и бързата рентабилност не означават автоматично по-малко платена лихва като цяло — проверете и двете.
Key takeaways
- Намаляване на лихвения процент с 1 пункт (6,5% → 5,5%) при баланс от $250 000 спестява $476,53/месец и се изравнява с $5000 в разходите за затваряне за около 11 месеца.
- Връщането на часовника към нов 30-годишен срок, след като вече остават 25 години от първоначалния срок, добавя около $71 394 допълнителни лихви през целия срок на новия заем, дори и с по-ниската лихва.
- Точката на рентабилност ви казва колко бързо възстановявате разходите при затваряне — тя не ви казва дали новият заем струва повече или по-малко като обща лихва. Проверете и двете числа, преди да решите.
- Прехвърлянето на разходите за затваряне в заема поставя нула месеца на рентабилност в този калкулатор, тъй като не плащате пари в брой предварително — но увеличава салдото по заема и общата платена лихва.
Как работи точката на рентабилност
Месечни спестявания = старо плащане − ново плащане = $1896,00 − $1419,47 = $476,53
Равносметка (месеци) = разходи при затваряне ÷ месечни спестявания = $5000 ÷ $476,53 ≈ 11 месеца
Точката на рентабилност е най-простото и най-подходящо за вземане на решение число, което този калкулатор извежда: колко дълго трябва да държите новия заем, преди парите, които сте спестили от плащания, да се равняват на това, което сте похарчили, за да го получите. В този пример 11 месеца са малко - повечето собственици на жилища, които планират да останат на място повече от около година, излизат напред с паричния поток. Ако планирате да се преместите или продадете по-рано от точката на рентабилност, рефинансирането вероятно ще ви струва пари нетно от усилията.
Защо по-ниската ставка все още може да означава по-голяма обща лихва
Това е частта, която бързото изчисляване на рентабилността пропуска. Първоначалният заем имаше оставащи 25 години (300 месеца); новият заем се нулира на нов 30-годишен (360-месечен) срок. Дори при пълен процентен пункт по-нисък, разтягането на плащанията за пет допълнителни години променя картината на общата лихва:
| Заем | Оценете | Оставащи лихви |
|---|---|---|
| Текущ заем (завършване на 25-годишен срок) | 6.5% | $189,615.61 |
| Нов заем (нов 30-годишен срок) | 5.5% | $261,010.10 |
Това е приблизително 71 394 долара повече лихва, платена за срока на новия заем, чисто от рестартиране на часовника за амортизация - по-ниската ставка сама по себе си не беше достатъчна, за да компенсира пет допълнителни години плащания. Ако искате по-ниската ставка, без да нулирате напредъка си, попитайте кредитора си за съпоставяне на срока на новия заем с оставащия срок (например 25-годишно рефинансиране вместо стандартната 30-годишна опция), което обикновено не се предлага по подразбиране, но често може да бъде поискано.
Свързани калкулатори
- Mortgage Calculator — оценка на плащанията по ипотека за покупка от нулата.
- Калкулатор за изплащане на ипотека — вижте как допълнителни плащания съкращават текущия ви заем вместо рефинансиране.
- Mortgage Amortization Calculator — вижте пълния график на главницата и лихвите за двата заема.