Kalkulator Amortisasi Hipotek

Lihat jadwal pembayaran lengkap Anda yang menunjukkan bagaimana setiap pembayaran dibagi antara pokok dan bunga.

Detail Pinjaman

$
%

Jadwal Amortisasi Anda

Masukkan detail pinjaman Anda untuk melihat rincian pembayaran lengkap.

Panduan Pengguna Lengkap

What is Loan Amortization?

Loan amortization is the process of spreading a loan into a series of fixed payments over time. Each payment covers both the interest expense and the reduction of the principal balance. An amortization schedule provides a detailed table showing exactly how much of each payment goes toward interest versus principal, and the remaining balance after each payment.

M = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ - 1]

Ini adalah rumus amortisasi standar dimana M = Pembayaran Bulanan, P = Pokok (jumlah pinjaman), r = Suku Bunga Bulanan (suku bunga tahunan 12), dan n = Jumlah Pembayaran (tahun × 12). Wawasan utamanya adalah meskipun total pembayaran Anda tetap sama setiap bulannya, pembagian antara pokok dan bunga berubah secara dramatis seiring berjalannya waktu.

Bagaimana Amortisasi Bekerja

Early Payments: Mostly Interest

Pada awal pinjaman Anda, saldo terutang berada pada titik tertinggi. Karena bunga dihitung berdasarkan sisa saldo, sebagian besar pembayaran awal Anda digunakan untuk bunga. Misalnya, pada pinjaman $300.000 dengan bunga 6,5%, pembayaran pertama Anda sebesar $1.896 termasuk bunga $1.625 dan hanya $271 untuk pokok.

Pembayaran Tengah: Titik Crossover

Di sekitar titik tengah jangka waktu pinjaman Anda, pembayaran bersilangan — lebih banyak uang awal yang masuk ke pokok pinjaman daripada bunga. Ini adalah titik kritis di mana Anda mulai membangun ekuitas dengan lebih cepat. Pada pinjaman 30 tahun, persilangan ini biasanya terjadi sekitar tahun 18-20.

Late Payments: Mostly Principal

Pada tahun-tahun terakhir, sebagian besar pembayaran Anda langsung digunakan untuk mengurangi saldo pinjaman. Porsi bunga menyusut signifikan karena sisa saldo jauh lebih kecil. Beberapa pembayaran terakhir Anda hampir seluruhnya merupakan pembayaran pokok.

Extra Payments: Accelerate Payoff

Extra payments go directly toward reducing principal, which means less interest accrues on future payments. Even small extra payments early in the loan term can save tens of thousands in interest and shave years off your mortgage.

Cara Menggunakan Kalkulator Ini

  1. Masukkan jumlah total pinjaman Anda (jumlah yang dipinjam, bukan harga rumah)
  2. Enter the annual interest rate from your lender
  3. Pilih jangka waktu pinjaman Anda — 10, 15, 20, 25, 30, atau 40 tahun
  4. Tetapkan tanggal mulai pinjaman (bulan dan tahun)
  5. Secara opsional perluas 'Tambahkan Pembayaran Ekstra' untuk memasukkan jumlah tambahan bulanan atau tahunan
  6. Click 'Calculate Schedule' to generate your complete amortization table
  7. Beralih antara tampilan Bulanan dan Tahunan untuk melihat pengelompokan yang berbeda
  8. Use the Balance/Breakdown chart tabs to visualize your loan
  9. Ekspor ke CSV untuk digunakan dalam spreadsheet atau perencanaan keuangan

Memahami Hasil Anda

Pembayaran Bulanan

Jumlah tetap yang Anda bayarkan setiap bulan selama masa pinjaman (tidak termasuk pembayaran tambahan). Jumlah ini tetap konstan tetapi pembagian antara pokok dan bunga berubah setiap kali pembayaran.

Jumlah Bunga

Jumlah total bunga yang akan Anda bayarkan selama seluruh jangka waktu pinjaman. Pada hipotek 30 tahun, total bunga dapat melebihi jumlah pinjaman awal — misalnya, pinjaman $300,000 dengan bunga 6,5% menghabiskan biaya bunga lebih dari $382,000 saja.

Jumlah yang Dibayar

Jumlah seluruh pembayaran yang dilakukan selama masa pinjaman, termasuk pembayaran pokok dan beban bunga. Ini mewakili total biaya hipotek Anda yang sebenarnya.

Balance Chart

Menunjukkan bagaimana sisa saldo pinjaman Anda berkurang seiring waktu. Kurvanya curam di bagian akhir karena semakin banyak pembayaran yang masuk ke pokok pinjaman saat pinjaman jatuh tempo.

Breakdown Chart

Bagan donat yang menunjukkan proporsi total pembayaran Anda untuk pokok versus bunga. Ini memberikan gambaran singkat tentang berapa banyak uang Anda yang masuk ke pemberi pinjaman dibandingkan membayar pinjaman.

Amortization Formula

Rumus amortisasi pinjaman standar yang digunakan untuk menghitung pembayaran bulanan tetap:

Monthly Payment Calculation:

M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]

Di mana:

  • M = Pembayaran Bulanan
  • P = Principal (Loan Amount)
  • r = Suku Bunga Bulanan (Suku Bunga Tahunan 12 100)
  • n = Total Pembayaran (Jangka Waktu Pinjaman dalam Tahun × 12)

Per-Payment Breakdown:

  • Interest Portion = Remaining Balance × r
  • Principal Portion = M − Interest Portion
  • New Balance = Remaining Balance − Principal Portion

Loan Term Comparison ($300,000 at 6.5%)

See how different loan terms affect your monthly payment and total interest paid.

Jangka Waktu Pinjaman Pembayaran Bulanan Jumlah Bunga Jumlah yang Dibayar
10 Bertahun-tahun$3,407$108,808$408,808
15 Bertahun-tahun$2,613$170,388$470,388
20 Bertahun-tahun$2,238$237,052$537,052
25 Bertahun-tahun$2,028$308,275$608,275
30 Bertahun-tahun$1,896$382,633$682,633
40 Bertahun-tahun$1,740$535,366$835,366

Catatan Penting

  • Kalkulator ini mengasumsikan pinjaman dengan suku bunga tetap dengan pembayaran bulanan konstan. Hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan (ARM) akan memiliki jadwal pembayaran yang berbeda.
  • Jadwal hanya menunjukkan pokok dan bunga saja. Pajak properti, asuransi pemilik rumah, biaya PMI, dan HOA tidak termasuk — gunakan Kalkulator Hipotek kami untuk rincian PITI lengkap.
  • Tanyakan kepada pemberi pinjaman Anda sebelum melakukan pembayaran tambahan — beberapa pinjaman memiliki denda pembayaran di muka, meskipun hal ini semakin jarang terjadi.
  • Tanggal dan jumlah pembayaran sebenarnya mungkin sedikit berbeda karena pembulatan dan metode perhitungan khusus pemberi pinjaman Anda.

Manfaat Pembayaran Ekstra

Making extra payments toward principal provides significant advantages:

  • Save tens of thousands of dollars in total interest
  • Pay off your mortgage 5-10 years earlier
  • Build home equity much faster
  • Kurangi risiko finansial dan dapatkan ketenangan pikiran
  • Bahkan tambahan $100/bulan dapat menghemat $50.000+ untuk pinjaman 30 tahun
  • Biweekly payments equal 13 monthly payments per year

When NOT to Pay Extra

Terkadang lebih baik menginvestasikan uang ekstra di tempat lain:

  • Jika Anda memiliki utang dengan bunga lebih tinggi (kartu kredit, pinjaman pribadi)
  • Jika Anda tidak memiliki dana darurat 3-6 bulan
  • Jika perusahaan Anda menawarkan kecocokan 401(k) yang tidak Anda gunakan
  • Jika suku bunga hipotek Anda sangat rendah (di bawah 4%)
  • Jika Anda membutuhkan uang untuk pengeluaran penting lainnya
  • If your loan has prepayment penalties

📤 Share This Tool