The short answer
Membiayai kembali $250.000 dengan bunga 6,5% (25 tahun tersisa) menjadi pinjaman baru berdurasi 30 tahun dengan bunga 5,5% dengan biaya penutupan $5.000 memotong pembayaran bulanan dari $1.896 menjadi $1.419,47 — penghematan $476,53/bulan yang membayar kembali biaya penutupan dalam waktu sekitar 11 bulan. Namun karena pinjaman baru ini disetel ulang ke jangka waktu 30 tahun penuh, maka total bunga yang diperoleh sekitar $71,394 lebih banyak daripada penyelesaian pinjaman awal 25 tahun. Pembayaran yang lebih rendah dan titik impas yang cepat tidak secara otomatis berarti lebih sedikit bunga yang dibayarkan secara keseluruhan — periksa keduanya.
Poin-poin penting
- Penurunan tarif 1 poin (6,5% → 5,5%) pada saldo $250.000 menghemat $476,53/bulan dan mencapai titik impas pada biaya penutupan $5.000 dalam waktu sekitar 11 bulan.
- Menyetel ulang waktu ke jangka waktu 30 tahun yang baru setelah 25 tahun dari jangka waktu awal sudah tersisa menambah bunga tambahan sekitar $71.394 selama masa pinjaman baru, bahkan dengan suku bunga yang lebih rendah.
- Titik impas memberi tahu Anda seberapa cepat Anda menutup biaya penutupan — titik impas tidak memberi tahu Anda apakah biaya pinjaman baru lebih besar atau lebih kecil dari total bunganya. Periksa kedua nomor tersebut sebelum memutuskan.
- Memasukkan biaya penutupan ke dalam pinjaman menetapkan titik impas menjadi nol bulan dalam kalkulator ini, karena Anda tidak membayar uang tunai di muka — tetapi hal ini meningkatkan saldo pinjaman dan total bunga yang dibayarkan.
Cara kerja titik impas
Tabungan bulanan = pembayaran lama − pembayaran baru = $1,896.00 − $1,419.47 = $476.53
Titik impas (bulan) = biaya penutupan tabungan bulanan = $5.000 ± $476,53 ≈ 11 bulan
Titik impas adalah angka paling sederhana dan paling relevan dengan keputusan yang dihasilkan kalkulator ini: berapa lama Anda harus menyimpan pinjaman baru sebelum uang yang Anda simpan untuk pembayaran sama dengan jumlah yang Anda keluarkan untuk mendapatkannya. Dalam contoh ini, 11 bulan adalah waktu yang singkat — sebagian besar pemilik rumah yang berencana untuk tinggal lebih dari satu tahun memiliki arus kas lebih awal. Jika Anda berencana untuk pindah atau menjual lebih cepat dari titik impas, refinancing kemungkinan besar akan mengeluarkan uang setelah dikurangi usaha tersebut.
Mengapa suku bunga yang lebih rendah masih bisa berarti total bunga yang lebih banyak
Ini adalah bagian yang terlewatkan oleh perhitungan titik impas cepat. Pinjaman awal memiliki sisa 25 tahun (300 bulan); pinjaman baru diatur ulang ke jangka waktu baru 30 tahun (360 bulan). Bahkan pada persentase poin yang lebih rendah, perpanjangan pembayaran selama lima tahun tambahan mengubah gambaran bunga secara keseluruhan:
| Meminjamkan | Kecepatan | Sisa Minat |
|---|---|---|
| Pinjaman saat ini (selesai jangka waktu 25 tahun) | 6.5% | $189,615.61 |
| Pinjaman baru (jangka waktu 30 tahun baru) | 5.5% | $261,010.10 |
Jumlah tersebut kira-kira $71.394 lebih banyak bunga yang dibayarkan selama masa pinjaman baru, murni dari dimulainya kembali jam amortisasi – suku bunga yang lebih rendah saja tidak cukup untuk mengimbangi pembayaran lima tahun tambahan. Jika Anda menginginkan suku bunga yang lebih rendah tanpa mengatur ulang kemajuan Anda, tanyakan kepada pemberi pinjaman Anda tentang mencocokkan jangka waktu pinjaman baru dengan sisa jangka waktu Anda (misalnya, pembiayaan kembali 25 tahun, bukan opsi standar 30 tahun), yang biasanya tidak ditawarkan secara default tetapi sering kali dapat diminta.
Kalkulator terkait
- Kalkulator Hipotek — memperkirakan pembayaran pembelian hipotek dari awal.
- Kalkulator Pembayaran Hipotek — lihat bagaimana pembayaran ekstra memperpendek pinjaman Anda saat ini alih-alih melakukan pembiayaan kembali.
- Kalkulator Amortisasi Hipotek — melihat jadwal pokok dan bunga lengkap untuk setiap pinjaman.