간단히 말해서 상각
할부 상환 계산기는 대출 금액, 이자율 및 기간을 가져와 하나의 고정 지불금으로 바꾼 다음 잔액이 0이 될 때까지 매 기간 동안 해당 지불액 중 원금 대비 이자가 얼마나 되는지를 보여줍니다. 조기 지불은 대부분이자입니다. 이후 지불은 대부분 원금이며, 추가 지불, 단기 또는 낮은 요율은 모두 전환이 발생하는 속도를 변경합니다.
주요 시사점
- 귀하의 지불금은 고정되어 있지만 그 안의 이자/원금 분할은 매달 변경됩니다. 즉, 잔액이 줄어들면 이자가 줄어듭니다.
- $250,000, 6.5%, 30년 대출의 경우 원금은 대략 19년이 될 때까지 이자를 추월하지 않습니다. 이는 대부분의 사람들이 예상하는 중간 지점보다 늦은 것입니다.
- 동일한 대출에 대해 한 달에 200달러를 추가하면 약 97,600달러의 이자가 절약되고 거의 8년 일찍 상환됩니다.
- 해당 대출 기간을 30년에서 15년으로 전환하면 지불액이 월 $598 정도 늘어나지만 총 이자는 $177,000 가까이 절약됩니다.
- 이 도구는 고정 금리를 가정하고 결제 누락이 없다고 가정합니다. 대출 기관 측 반올림, 에스크로 또는 변동 금리 조정은 포함되지 않습니다.
상각이 실제로 의미하는 것
대출금이 분할 상환되면 모든 지불금은 동일한 고정 금액이지만 해당 지불액에 적용되는 금액은 매달 변경됩니다. 그 중 일부는 아직 빚진 금액에 대해 발생한 이자를 지불하고 나머지는 원금, 즉 실제 빌린 금액을 깎아냅니다. 대출 기관은 마지막으로 예정된 지불 이후 잔액이 정확히 0이 되도록 처음부터 지불 규모를 설정합니다. 이는 별도로 갚을 때까지 잔액이 움직이지 않는 이자만 갚는 대출이나 나중에 큰 덩어리가 남는 풍선지불 대출과는 다릅니다.
월별 지불이 어떻게 처리되는지
대출 기관은 대출 금액, 정기 이자율 및 지불 횟수를 하나의 고정 지불 금액으로 바꾸는 표준 상각 공식을 사용합니다.
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
계산기의 기본 예를 들어보겠습니다. 30년 동안 6.5% 금리로 $250,000를 대출받는 것입니다. 월별 요율은 6.5% ¼ 12 ≒ 0.5417%이며 360회 지불이 가능하며 다음과 같이 계산됩니다.
M = $250,000 × [0.005417(1.005417)^360] / [(1.005417)^360 − 1]
M ≈ $1,580.17
첫 번째 지불 시 전체 $250,000 잔액에 대한 이자는 약 $1,354.17이 되며 원금을 줄이기 위해 $226.00만 남습니다. 이렇게 많은 금액을 지불해도 작은 흠집이 발생합니다. 이것이 바로 모기지 초기에 잔고가 거의 움직이지 않는 것처럼 느껴지는 이유입니다.
시간이 지남에 따라 원금-이자 비율이 바뀌는 이유
원래 대출 금액이 아닌 남은 잔액에 대해 이자가 부과됩니다. 각 지불금의 원금 부분이 천천히 잔액을 줄임에 따라 이자 비용도 함께 줄어들고, 총 지불액은 절대 변하지 않기 때문에 여유 공간은 다음 달에 더 큰 원금 부분으로 곧바로 이동합니다. 갑작스런 전환보다는 느린 눈덩이입니다.
일반적인 가정은 대출금의 중간 지점쯤에서 원금이 이자를 앞지른다는 것입니다. 실제로 해당 크로스오버는 속도에 크게 좌우됩니다. 위의 $250,000 예에서 6.5%의 경우 원금은 대략 233년(15년이 아닌 30년 만기로 약 19년)을 지불할 때까지 이자를 앞지르지 않습니다. 낮은 금리는 더 일찍 발생합니다. 왜냐하면 처음부터 이자로 소비되는 각 지불금이 적기 때문입니다.
실제로 당신을 구매하는 추가 지불금
이자는 남은 잔액에 대해서만 부과되기 때문에 필요한 지불액 이상으로 보내는 추가 금액은 원금에서 바로 공제됩니다. 그러면 이후의 모든 지불에 대해 부과되는 잔액 이자가 낮아지고, 이는 대출 기간 동안 더욱 복잡해집니다.
30년 동안 동일한 $250,000 대출을 6.5%로 유지하면 매월 지불할 때마다 $200만 추가하면 상환 시간이 360개월에서 약 265개월로 줄어들며(거의 8년 전) 총 지불 이자는 약 $318,861에서 약 $221,243로 줄어듭니다. 이는 월 200달러를 추가로 지불하면 거의 97,600달러를 절약할 수 있으며, 이는 위의 추가 결제 필드를 사용하여 직접 확인할 가치가 있습니다.
15년 vs. 30년: 진정한 절충점
기간을 단축하면 월 납입액은 늘어나지만 이자가 누적되는 개월 수가 줄어들기 때문에 총 이자는 크게 줄어듭니다. 동일한 $250,000 대출에 대해 6.5%:
| 용어 | 월별 결제 | 지급이자 총액 |
|---|---|---|
| 15 연령 | $2,177.77 | $141,998 |
| 30 연령 | $1,580.17 | $318,861 |
15년 기간 동안 매월 약 $598를 추가하면 대출 기간 동안 약 $177,000의 이자를 절약할 수 있습니다. 그 거래가 의미가 있는지 여부는 월별 현금이 귀하를 위해 무엇을 할 수 있는지와 귀하의 예산이 얼마나 빠듯한지에 달려 있습니다. 보편적으로 올바른 답은 없으며 귀하의 상황에 맞는 답만 있을 뿐입니다.
이 일정이 대출 기관의 명세서와 다른 경우
이 계산기는 고정 이자율, 균등 지불, 누락되거나 연체된 지불이 없다고 가정합니다. 이는 대출 기관이 원래 일정을 수립하는 데 사용한 것과 동일한 가정입니다. 상황이 다를 수 있는 경우: 많은 대출 기관은 이자를 월 단위가 아닌 매일 계산하고, 모기지 명세서는 일반적으로 재산세 및 주택 소유자 보험에 대한 에스크로에 포함되며, 변동 금리 대출에 대한 수수료 또는 이자율 조정은 여기에 전혀 반영되지 않습니다. 이 수치는 공식 대출 서류를 대체하는 것이 아니라 계획을 위한 정확하고 신뢰할 수 있는 추정치로 간주됩니다.
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귀하의 대출이 특별히 모기지인 경우,모기지 상환 계산기그림에 재산세와 보험을 추가합니다. 그만큼대출 계산기전체 테이블 없이 결제 번호만 필요할 때 더 빠른 옵션입니다. 빌린 이후 금리가 변동된 경우,재융자 계산기대출 전환이 마감 비용만큼 가치가 있는지 여부를 보여줍니다.부채 상환 계산기한 번에 한 번이 아닌 여러 대출에 걸쳐 추가 지불의 우선순위를 정하는 데 도움이 됩니다.