짧은 대답
$250,000를 6.5%(남은 25년)에 5.5%의 새로운 30년 대출로 재융자하고 마감 비용 $5,000를 사용하면 월 지불액이 $1,896에서 $1,419.47로 절감됩니다. 즉, $476.53/월 절약으로 약 11개월 만에 마감 비용을 갚을 수 있습니다. 그러나 새로운 대출 기간이 30년으로 재설정되기 때문에 원래 25년 대출을 완료했을 때보다 총 이자가 약 $71,394 더 많이 발생합니다. 낮은 지불금과 빠른 손익분기점은 자동으로 전체 이자가 적게 지불되는 것을 의미하지 않습니다. 둘 다 확인하십시오.
주요 시사점
- $250,000 잔액에 대해 1포인트 금리 인하(6.5% → 5.5%)로 월 $476.53를 절약하고 약 11개월 만에 마감 비용 $5,000를 깨뜨립니다.
- 원래 기간의 25년이 이미 남아 있는 후 새로운 30년 기간으로 시계를 재설정하면 더 낮은 이자율에도 불구하고 새 대출 기간 동안 약 $71,394의 추가 이자가 추가됩니다.
- 손익분기점은 마감 비용을 얼마나 빨리 회수할 수 있는지를 알려주지만, 새 대출의 총 이자 비용이 더 많거나 적은지 여부는 알려주지 않습니다. 결정하기 전에 두 숫자를 모두 확인하세요.
- 마감 비용을 대출금에 합산하면 선불로 현금을 지불하지 않기 때문에 이 계산기에서 손익분기점을 0개월로 설정합니다. 그러나 대출 잔액과 총 지불 이자는 늘어납니다.
손익분기점 작동 방식
월별 절감액 = 기존 결제 금액 − 새 결제 금액 = $1,896.00 − $1,419.47 = $476.53
손익 분기점(월) = 마감 비용 ¼ 월별 절감액 = $5,000 ¼ $476.53 ≒ 11개월
손익분기점은 이 계산기가 산출하는 가장 단순하고 의사결정과 관련된 숫자입니다. 즉, 지불을 위해 절약한 금액이 대출을 받기 위해 지출한 금액과 같아질 때까지 새 대출을 유지해야 하는 기간입니다. 이 예에서 11개월은 짧습니다. 약 1년 이상 거주할 계획인 대부분의 주택 소유자는 현금 흐름이 앞서게 됩니다. 손익분기점보다 빨리 이사하거나 매각할 계획이라면 재융자에 드는 노력에 비해 비용이 더 많이 들 수 있습니다.
낮은 금리가 여전히 더 많은 총 이자를 의미할 수 있는 이유
빠른 손익분기점 계산이 놓치는 부분이 바로 이 부분이다. 원래 대출 기간은 25년(300개월) 남았습니다. 새로운 대출은 새로운 30년(360개월) 기간으로 재설정됩니다. 전체 퍼센트 포인트가 낮아져도 추가로 5년 동안 지불액을 연장하면 총 이자 상황이 변경됩니다.
| 대출 | 비율 | 남은 이자 |
|---|---|---|
| 현재 대출(25년 만기) | 6.5% | $189,615.61 |
| 신규 대출(최신 30년 만기) | 5.5% | $261,010.10 |
이는 순전히 상각 시계를 다시 시작함으로써 새 대출 기간 동안 지불해야 하는 이자가 약 71,394달러입니다. 낮은 이자율만으로는 5년의 추가 지불금을 상쇄하기에 충분하지 않습니다. 진행 상황을 재설정하지 않고 더 낮은 이자율을 원하는 경우 새 대출 기간을 남은 기간과 일치시키는 것에 대해 대출 기관에 문의하십시오(예: 표준 30년 옵션 대신 25년 재융자). 이는 일반적으로 기본적으로 제공되지 않지만 종종 요청할 수 있습니다.
관련 계산기
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- 모기지 상환 계산기 — 각 대출에 대한 전체 원리금 일정을 확인하세요.