Kalkulator inwestycji w nieruchomości

Kalkulator ten przeprowadza pełną analizę nieruchomości na wynajem – spłatę kredytu hipotecznego, NOI, stopę kapitalizacji, przepływy pieniężne, zwrot gotówki i DSCR – na podstawie ceny zakupu, finansowania, czynszu i kosztów operacyjnych, a także 5-letniej prognozy kapitału własnego. Druga zakładka porównuje zakup z wynajmem i inwestowaniem różnicy.

Wyłącznie do planowania osobistego – nie do porad finansowych.

Oceniony przez Redakcja CalculatorDrive Finance · Ostatnia aktualizacja

Twoje dane

$
$
$
$
$
$
$
$
$

Wybierz opcję Analiza inwestycji lub Wynajmij vs Kup, wprowadź liczby, a następnie kliknij Analizuj, aby zobaczyć zwrot z inwestycji, przepływ środków pieniężnych, stopę kapitalizacji i prognozy.

Krótka odpowiedź

W przypadku wynajmu o wartości 350 000 USD finansowanego ze obniżką o 20% przy 7% i wynajmu za 2500 USD miesięcznie, kalkulator ten wykazuje stopę kapitalizacji na poziomie 5,14%, ale ujemny miesięczny przepływ środków pieniężnych w wysokości około -362,85 USD, zwrot gotówki na poziomie -6,22% i DSCR na poziomie 0,81. Nie spełnia również zasady 1% (czynsz wynoszący 2500 USD w porównaniu do 3500 USD miesięcznie, których wymaga zasada). To naprawdę przydatna lekcja: przyzwoita stopa kapitalizacji nie gwarantuje przepływów pieniężnych z nieruchomości, jeśli uwzględni się rzeczywiste finansowanie.

Kluczowe wnioski

  • Stopa kapitalizacji (NOI ÷ cena) całkowicie ignoruje Twój kredyt hipoteczny – tutaj 5,14% – podczas gdy zwrot gotówki uwzględnia finansowanie i faktycznie zainwestowane środki pieniężne, co może być ujemne, nawet jeśli stopa kapitalizacji wygląda dobrze.
  • DSCR poniżej 1,0, jak w tym przykładzie 0,81, oznacza, że ​​dochód operacyjny netto nie pokrywa w pełni spłaty kredytu hipotecznego – próg, który zaznacza większość pożyczkodawców zajmujących się nieruchomościami inwestycyjnymi.
  • Zasada 1% to szybkie narzędzie do sprawdzania, a nie metoda wyceny: czynsz w wysokości 2500 USD miesięcznie przy cenie zakupu 350 000 USD jest niższy od kwoty 3500 USD wymaganej zgodnie z tą zasadą.
  • Nawet przy ujemnych wczesnych przepływach pieniężnych kapitał własny może nadal rosnąć w wyniku spłaty kapitału i jego wzrostu — w tym przykładzie kapitał własny wzrośnie z 83 254,16 USD w pierwszym roku do 141 584,40 USD w roku 5.

Wyjaśniono stopę kapitalizacji, przepływ środków pieniężnych i DSCR

NOI = Efektywny dochód brutto - koszty operacyjne = 28 500 USD - 10 500 USD = 18 000 USD rocznie

Stopa kapitalizacji = NOI ÷ cena = 18 000 USD ÷ 350 000 USD = 5,14%

Miesięczny przepływ środków pieniężnych = (efektywny dochód ÷ 12) − miesięczne wydatki − kredyt hipoteczny = 2375 USD − 875 USD − 1862,85 USD = −362,85 USD/mc

DSCR = NOI ÷ roczna obsługa długu = 18 000 USD ÷ 22 354,20 USD = 0,81

Efektywny dochód brutto zaczyna się od czynszu w wysokości 30 000 USD rocznie, pomniejszonego o 5% dodatku na pustostan do 28 500 USD. Koszty operacyjne — podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, konserwacja i zarządzanie nieruchomościami — łącznie 10 500 USD rocznie, pozostawiając 18 000 USD w NOI. Podzielona przez cenę zakupu wynoszącą 350 000 USD, stanowi to stopę kapitalizacji wynoszącą 5,14%, co samo w sobie wygląda na w miarę zwyczajny wynajem lokalu mieszkalnego.

Ale stopa kapitalizacji nigdy nie uwzględnia kredytu hipotecznego. Przy spadku o 20% (70 000 USD) i stopie procentowej 7% w ciągu 30 lat, spłata kredytu hipotecznego w przypadku pożyczki o wartości 280 000 USD wynosi 1862,85 USD miesięcznie – 22 354,20 USD rocznie. NOI wynoszący 18 000 USD tego nie obejmuje, więc DSCR wynosi 0,81, a miesięczny przepływ środków pieniężnych po wszystkich wydatkach i hipotece wynosi około -362,85 USD. Zwrot gotówki, który dzieli roczny przepływ środków pieniężnych przez faktycznie zainwestowane 70 000 USD, wynosi około -6,22%.

Nic z tego nie oznacza, że ​​transakcja jest automatycznie zła — kapitał nadal gromadzi się w wyniku spłaty kwoty głównej i 3% zakładanego rocznego wzrostu, osiągając w tym przykładzie szacunkową kwotę 141 584,40 USD w 5 roku. Oznacza to, że sama stopa kapitalizacji nie wystarczy; sprawdź przepływ środków pieniężnych i DSCR przed zawarciem umowy.

Wynajem vs. kupno: porównanie na przestrzeni 10 lat

Korzystając z zakładki Czynsz vs. Kup w kalkulatorze dla domu o wartości 350 000 USD (obniżka o 20%, stawka 7%) w porównaniu z czynszem o wartości 2000 USD miesięcznie (wzrost czynszu o 3% rocznie, zwrot z inwestycji o 7% różnicy), zakup wychodzi na prowadzenie w 10 roku:

Metryczny Rok 10
Wartość netto kupującego (kapitał własny)$228,423.49
Wartość netto najemcy (zainwestowana różnica)$197,948.99
Zaleta zakupu$30,474.50

Scenariusz najemcy zakłada, że ​​co miesiąc koszt zakupu przewyższa czynsz, różnica ta jest inwestowana na poziomie 7%. Ponieważ czynsz rośnie o 3% rocznie, a spłata kredytu hipotecznego pozostaje stała, miesięczna przewaga kosztowa zakupu – a nadwyżka najemcy, którą można zainwestować – maleje z czasem. Zmień założenia dotyczące czynszu, aprecjacji lub zwrotu z inwestycji, a porównanie może odwrócić się w obie strony i właśnie dlatego warto opierać się na własnych liczbach, a nie polegać na praktycznych zasadach.

Powiązane kalkulatory

Często zadawane pytania

Co to jest stopa kapitalizacji i co liczy się jako dobra?

Stopa kapitalizacji to dochód operacyjny netto podzielony przez cenę zakupu – w przypadku nieruchomości o wartości 350 000 dolarów i rocznym NOI wynoszącym 18 000 dolarów, czyli stopa kapitalizacji wynosząca 5,14%. Całkowicie ignoruje finansowanie, dlatego najlepiej stosować go do porównywania nieruchomości, a nie do oceniania, czy finansowane przepływy pieniężne będą dodatnie.

Dlaczego nieruchomość może mieć solidną stopę kapitalizacji, a mimo to co miesiąc przynosić straty?

Stopa kapitalizacji ignoruje kredyt hipoteczny. Wynajem nieruchomości o wartości 350 000 USD za 2500 USD miesięcznie z obniżką o 20% i hipoteką na poziomie 7% może wykazywać stopę kapitalizacji na poziomie 5,14%, a mimo to nadal utrzymywać przepływy pieniężne na poziomie -362,85 USD miesięcznie, ponieważ spłata kredytu hipotecznego w wysokości 1862,85 USD pochłania więcej niż pokrywa NOI. Zawsze sprawdzaj przepływ środków pieniężnych i DSCR obok stopy kapitalizacji.

Co to jest DSCR i dlaczego ma to znaczenie?

Debt service coverage ratio (DSCR) is NOI divided by annual mortgage payments. A DSCR below 1.0 — like 0.81 in the example above — means the property's operating income does not fully cover its debt payments, a red flag many lenders require to be above 1.20–1.25 for investment loans.

Czym jest zasada 1% i czy warto na niej polegać?

Zasada 1% mówi, że miesięczny czynsz powinien wynosić co najmniej 1% ceny zakupu – 3500 USD w przypadku nieruchomości o wartości 350 000 USD. Wynajem nieruchomości za 2500 dolarów nie spełnia tego warunku, co pozwala szybko zaznaczyć oferty warte dokładniejszego sprawdzenia przepływu środków pieniężnych przed podaniem pełnych liczb.

Czym zwrot z gotówki różni się od stopy kapitalizacji?

Zwrot gotówki dzieli roczny przepływ środków pieniężnych przez faktycznie zainwestowane środki pieniężne (zaliczka plus koszty zamknięcia i naprawy), więc odzwierciedla finansowanie. Nieruchomość ze stopą kapitalizacji na poziomie 5,14% może mieć ujemną stopę zwrotu z gotówki, na przykład -6,22%, jeśli spłata kredytu hipotecznego przewyższa generowany przez nią dochód.

Jak korzystać z tego kalkulatora nieruchomości?

Wprowadź cenę nieruchomości, warunki finansowania, dochody z wynajmu, wskaźnik pustostanów i koszty operacyjne, aby zobaczyć NOI, stopę kapitalizacji, przepływy pieniężne, zwrot gotówki i DSCR, a także 5-letnią prognozę kapitału własnego i przepływów pieniężnych. Przejdź do zakładki Wynajmij vs. Kup, aby porównać kupno z wynajmem i zainwestowaniem różnicy.

More finance calculators