Krótka odpowiedź
W przypadku domu o wartości 400 000 USD (spadek o 20%, 6,5%, 30 lat) w porównaniu z czynszem wynoszącym 2000 USD miesięcznie, posiadanie kosztuje łącznie 2855,95 USD miesięcznie w porównaniu z czynszem początkowym wynoszącym 2000 USD. Inwestowanie z tą miesięczną luką wynoszącą ponad 855,95 USD przy stopie zwrotu wynoszącej 7% przewyższa możliwości kupna kapitału własnego — po 7 latach wynajmowanie i inwestowanie jest lepsze o około 129 756 USD, a zakupy nie nadrabiają zaległości w tym oknie. Zmień stopę aprecjacji, zwrot z inwestycji lub lukę w kosztach wynajmu do zakupu, a wynik ten może się odwrócić.
Kluczowe wnioski
- Pełny miesięczny koszt posiadania (tutaj 2855,95 USD) jest prawie zawsze wyższy niż sama spłata kredytu hipotecznego po dodaniu podatku od nieruchomości (400 USD), ubezpieczenia (100 USD) i konserwacji (333,33 USD).
- Ilekroć posiadanie mieszkania kosztuje więcej miesięcznie niż czynsz, luka ta staje się nadwyżką, którą najemca może zainwestować – a przy zakładanej stopie zwrotu na poziomie 7% może się ona kumulować szybciej niż kapitał własny buduje się przy stopie wzrostu wynoszącej 3%.
- Kalkulator ten nie znalazł progu rentowności w horyzoncie 7 lat przy tych wartościach domyślnych — pozycja netto zakupu nigdy nie przewyższyła wynajmu i inwestycji w tym okresie.
- Wynik jest bardzo wrażliwy na Twoje własne liczby: mniejsza różnica w kosztach wynajmu do zakupu, wyższa aprecjacja lub założenie o niższym zwrocie z inwestycji mogą przechylić wynik w stronę zakupu.
Porównanie pełnych miesięcznych kosztów, a nie tylko kredytu hipotecznego
Kredyt hipoteczny (P&I) = 2022,62 USD + podatek od nieruchomości = 400,00 USD + ubezpieczenie = 100,00 USD + konserwacja = 333,33 USD
Całkowity miesięczny koszt posiadania = 2855,95 USD
Łatwo jest porównać spłatę kredytu hipotecznego bezpośrednio z czynszem i stwierdzić, że zakup jest tańszy, ale spłata kapitału i odsetek kredytu hipotecznego to tylko część rzeczywistych miesięcznych kosztów. Podatek od nieruchomości (w tym przypadku 1,2% wartości rocznie), ubezpieczenie właścicieli domów i konserwacja (zaplanowane w budżecie na poziomie 1% wartości domu rocznie) w tym przykładzie dodają kolejne 833,33 USD miesięcznie, co powoduje, że prawdziwy koszt posiadania znacznie przekracza samą spłatę kredytu hipotecznego w wysokości 2022,62 USD i początkowy czynsz w wysokości 2000 USD.
Dlaczego wynajem może wygrać nawet na 7 lat
Śledzenie pozycji netto — wartość kapitału własnego lub inwestycji minus wszystko wpłacone — rok po roku:
| Rok | Kup: Kapitał własny – Razem zapłacono | Czynsz: Inwestycje – Razem zapłacone |
|---|---|---|
| 1 | -$18,694.69 | $71,471.41 |
| 4 | -$71,072.76 | $43,759.44 |
| 7 | -$117,282.32 | $12,473.58 |
Buying's net position looks negative throughout this window because it nets total cash outlay (down payment plus every mortgage, tax, insurance, and maintenance payment) against equity gained — a meaningful share of what you pay for a home in the early years is interest, taxes, and upkeep that never becomes equity. Renting's net position stays positive because the invested surplus, compounding at 7%, grows faster than what is paid out in rent. This is exactly why the standard advice to "buy if you'll stay long enough" needs real numbers behind it — the crossover point depends on your specific rate, price, rent, and return assumptions, not a fixed number of years.
Powiązane kalkulatory
- Kalkulator inwestycji w nieruchomości — sprawdź liczby, jeśli kupujesz na wynajem, a nie do zamieszkania.
- Kalkulator przystępności czynszu — Zanim porównasz z zakupem, sprawdź, ile czynszu mieści się w Twoim budżecie.
- Kalkulator kredytu hipotecznego — rozbić spłatę kredytu hipotecznego zastosowaną w tym porównaniu.