Krótka odpowiedź
W przypadku wynajmu nieruchomości o wartości 350 000 USD za 2500 USD miesięcznie i wydatków wynoszących 800 USD miesięcznie stopa kapitalizacji wynosi 5,4%, a rentowność brutto 8,57% — dwie różne liczby, ponieważ rentowność brutto całkowicie ignoruje wydatki. Bez wpisanego kredytu hipotecznego miesięczny przepływ środków pieniężnych wynosi solidne 1575 USD. Dodaj spłatę kredytu hipotecznego w wysokości 2000 USD miesięcznie, a przepływ środków pieniężnych spadnie do -425 USD — ta sama nieruchomość, rentowna bez dźwigni, ale po sfinansowaniu będzie słaba.
Kluczowe wnioski
- Ten kalkulator bierze miesięczną spłatę kredytu hipotecznego jako bezpośrednie dane wejściowe — wpisz 0, aby zobaczyć zwrot bez dźwigni (w całości w gotówce) lub rzeczywistą płatność, aby zobaczyć obraz z dźwignią.
- Rentowność brutto (tutaj 8,57%) dzieli czynsz jedynie według ceny. Stopa kapitalizacji (5,4%) w pierwszej kolejności uwzględnia koszty operacyjne — zawsze sprawdzaj oba, ponieważ sama rentowność brutto zawyża prawdziwy zwrot.
- Ta sama nieruchomość o wartości 350 000 dolarów waha się od przepływów pieniężnych +1575 dolarów miesięcznie bez kredytu hipotecznego do -425 dolarów miesięcznie przy spłacie kredytu hipotecznego w wysokości 2000 dolarów – co przypomina, że warunki finansowania mogą zawrzeć lub złamać umowę, która na papierze wygląda dobrze bez dźwigni.
- NOI (w tym przykładzie 18 900 USD rocznie) to liczba, która wpływa zarówno na stopę kapitalizacji, jak i, po odjęciu obsługi zadłużenia, na przepływ środków pieniężnych – zanim zaufasz któremuś ze wskaźników, uspokój się, obliczając ją.
Stopa kapitalizacji a rentowność brutto
Rentowność brutto = roczny czynsz ÷ cena = 30 000 USD ÷ 350 000 USD = 8,57%
NOI = efektywny dochód - wydatki = 28 500 USD - 9 600 USD = 18 900 USD
Stopa kapitalizacji = NOI ÷ cena = 18 900 USD ÷ 350 000 USD = 5,4%
Dochód brutto to najszybsza i najbardziej przybliżona liczba, którą można sprawdzić — po prostu czynsz podzielony przez cenę — i można go łatwo obliczyć dla dowolnego ogłoszenia, nie znając kosztów. Ale całkowicie ignoruje wakaty, podatki, ubezpieczenia i konserwacje, więc zawsze zawyża rzeczywisty zwrot. Stopa kapitalizacji uwzględnia te koszty, zaczynając od NOI, a nie od czynszu brutto, dlatego w tym przykładzie jest o prawie 3,2 punktu procentowego niższa (5,4% vs. 8,57%). Porównując nieruchomości, rentowność brutto może uszeregować dwie transakcje w niewłaściwej kolejności, jeśli ich wskaźniki kosztów się różnią – stopa kapitalizacji jest bardziej wiarygodną liczbą.
Jak wejście kredytu hipotecznego zmienia wszystko
W przeciwieństwie do kalkulatorów, które obliczają spłatę kredytu hipotecznego na podstawie kwoty i oprocentowania kredytu, ten pyta bezpośrednio o miesięczną spłatę kredytu hipotecznego, co ułatwia dokładne sprawdzenie, jak finansowanie zmienia skądinąd identyczną ofertę:
| Scenariusz | Miesięczny przepływ środków pieniężnych |
|---|---|
| Całość za gotówkę (bez hipoteki) | $1,575.00 |
| Kredyt hipoteczny na kwotę 2000 dolarów miesięcznie | -$425.00 |
Stopa kapitalizacji i rentowność brutto nigdy nie zmieniają się wraz z wkładem hipotecznym – oba są obliczane przed obsługą długu. Poruszają się tylko przepływy pieniężne. To rozdzielenie jest przydatne: pozwala ocenić, czy nieruchomość jest zasadniczo zdrowa (za pomocą stopy kapitalizacji) niezależnie od tego, w jaki sposób planujesz ją finansować, a następnie nałożyć na nią rzeczywistą lub hipotetyczną spłatę kredytu hipotecznego, aby zobaczyć, jak to wpłynie na miesięczne przepływy pieniężne.
Powiązane kalkulatory
- Kalkulator inwestycji w nieruchomości — buduje kredyt hipoteczny na podstawie kwoty i oprocentowania kredytu oraz 5-letniej projekcji.
- Kalkulator kredytu hipotecznego — znajdź dokładną miesięczną opłatę, którą należy wpisać w tym kalkulatorze.
- Kalkulator wynajmu i kupna — do wyceny domu, w którym można mieszkać, a nie wynajmować.