الجواب القصير
على إيجار بقيمة 350 ألف دولار ممول بخصم 20% بنسبة 7% وإيجار بمبلغ 2500 دولار شهريًا، تجد هذه الآلة الحاسبة معدل سقف بنسبة 5.14% ولكن تدفق نقدي شهري سلبي يبلغ حوالي -362.85 دولارًا أمريكيًا، وعائد نقدي بنسبة -6.22%، وDSCR قدره 0.81. إنه يفشل في تطبيق قاعدة 1% أيضًا (إيجار 2500 دولار مقابل 3500 دولار شهريًا تتطلبه هذه القاعدة). وهذا درس مفيد حقا: إن معدل الحد الأقصى المحترم لا يضمن التدفقات النقدية للعقار بمجرد أخذ التمويل الحقيقي في الاعتبار.
الوجبات السريعة الرئيسية
- يتجاهل معدل الحد الأقصى (NOI ÷ السعر) الرهن العقاري الخاص بك تمامًا — 5.14% هنا — في حين أن العائد النقدي على النقد يمثل التمويل والنقد الفعلي المستثمر، والذي يمكن أن يكون سلبيًا حتى عندما يبدو معدل الحد الأقصى جيدًا.
- إن قيمة DSCR أقل من 1.0، مثل 0.81 في هذا المثال، تعني أن صافي الدخل التشغيلي لا يغطي دفعات الرهن العقاري بالكامل - وهي عتبة سيحددها معظم مقرضي العقارات الاستثمارية.
- قاعدة 1% هي أداة فحص سريعة، وليست طريقة تقييم: إيجار 2500 دولار شهريًا على سعر شراء بقيمة 350 ألف دولار أقل من 3500 دولار التي تتطلبها القاعدة.
- حتى مع وجود تدفق نقدي مبكر سلبي، لا يزال من الممكن بناء حقوق الملكية من السداد الأصلي والتقدير - يشير هذا المثال إلى نمو حقوق الملكية من 83,254.16 دولارًا أمريكيًا في السنة الأولى إلى 141,584.40 دولارًا أمريكيًا بحلول السنة الخامسة.
وأوضح معدل الرسملة، والتدفق النقدي، وDSCR
NOI = إجمالي الدخل الفعلي − نفقات التشغيل = 28,500 دولار - 10,500 دولار = 18,000 دولار في السنة
معدل الحد الأقصى = NOI ÷ السعر = 18000 دولار ÷ 350000 دولار = 5.14%
التدفق النقدي الشهري = (الدخل الفعلي ÷ 12) − النفقات الشهرية − الرهن العقاري = 2,375 دولار - 875 دولار - 1,862.85 دولار = - 362.85 دولار شهريًا
DSCR = NOI ÷ خدمة الدين السنوية = 18000 دولار ÷ 22354.20 دولار = 0.81
يبدأ إجمالي الدخل الفعلي هنا من 30.000 دولارًا سنويًا في الإيجار، مع تخفيض بدل الشواغر بنسبة 5٪ إلى 28.500 دولار. يبلغ إجمالي مصاريف التشغيل - ضريبة الأملاك والتأمين والصيانة وإدارة الممتلكات - 10500 دولار سنويًا، مما يترك 18000 دولارًا في أمة الإسلام. مقسومًا على سعر الشراء البالغ 350 ألف دولار، يمثل هذا معدل سقف يبلغ 5.14٪، والذي يبدو في حد ذاته وكأنه إيجار سكني عادي إلى حد معقول.
ولكن معدل الحد الأقصى لا ينظر أبدا إلى الرهن العقاري. مع دفعة مقدمة بنسبة 20% (70,000 دولار أمريكي) ومعدل 7% على مدى 30 عامًا، تبلغ دفعة الرهن العقاري على القرض البالغ 280,000 دولار أمريكي 1,862.85 دولارًا أمريكيًا في الشهر - 22,354.20 دولارًا أمريكيًا في السنة. لا تغطي قيمة NOI البالغة 18000 دولار ذلك، لذا يأتي DSCR عند 0.81، والتدفق النقدي الشهري بعد جميع النفقات والرهن العقاري يصل إلى حوالي - 362.85 دولارًا. العائد النقدي على النقد، الذي يقسم التدفق النقدي السنوي على مبلغ 70 ألف دولار المستثمر فعليًا، يصل إلى -6.22% تقريبًا.
لا شيء من هذا يعني أن الصفقة سيئة تلقائيًا - لا تزال حقوق الملكية تتراكم من السداد الأساسي ويفترض 3% ارتفاعًا سنويًا، ليصل إلى ما يقدر بـ 141,584.40 دولارًا بحلول العام الخامس في هذا المثال. وهذا يعني أن معدل الحد الأقصى وحده لا يكفي؛ تحقق من التدفق النقدي وDSCR قبل افتراض التوصل إلى صفقة.
الإيجار مقابل الشراء: مقارنة لمدة 10 سنوات
باستخدام علامة تبويب الإيجار مقابل الشراء بالآلة الحاسبة مع منزل بقيمة 350 ألف دولار (مقدم بنسبة 20%، ومعدل 7%) مقابل إيجار قدره 2000 دولار شهريًا (نمو الإيجار السنوي بنسبة 3%، وعائد الاستثمار بنسبة 7% على الفرق)، يأتي الشراء مقدمًا بحلول العام العاشر:
| متري | السنة 10 |
|---|---|
| صافي قيمة المشتري (ملكية المنزل) | $228,423.49 |
| صافي قيمة المستأجر (الفرق المستثمر) | $197,948.99 |
| ميزة للشراء | $30,474.50 |
يفترض سيناريو المستأجر أن تكلفة الشراء تتجاوز الإيجار كل شهر، ويتم استثمار هذا الفارق بنسبة 7%. نظرًا لأن الإيجار ينمو بنسبة 3% سنويًا مع بقاء دفع الرهن العقاري ثابتًا، فإن ميزة تكلفة الشراء الشهرية - والفائض القابل للاستثمار لدى المستأجر - يتقلص بمرور الوقت. قم بتغيير افتراضات الإيجار أو التقدير أو عائد الاستثمار، ويمكن أن تنقلب هذه المقارنة في أي من الاتجاهين، وهذا هو بالضبط السبب الذي يجعل الأمر يستحق العمل بأرقامك الخاصة بدلاً من الاعتماد على قاعدة عامة.
الآلات الحاسبة ذات الصلة
- الإيجار مقابل شراء الآلة الحاسبة — أداة مخصصة ومتعمقة لمقارنة الإيجار مقابل الشراء.
- حاسبة تأجير العقارات — زاوية أخرى حول التدفق النقدي وعوائد الإيجار.
- حاسبة الرهن العقاري — قم بتقسيم الدفعة الشهرية المستخدمة في هذا التحليل.