الجواب القصير
على استئجار عقار بقيمة 350 ألف دولار مقابل 2500 دولار شهريًا مع نفقات قدرها 800 دولار شهريًا، يبلغ معدل الحد الأقصى 5.4% والعائد الإجمالي 8.57% - وهما رقمان مختلفان لأن العائد الإجمالي يتجاهل النفقات تمامًا. مع عدم إدخال أي رهن عقاري، يكون التدفق النقدي الشهري جيدًا عند 1,575 دولارًا. أضف دفعة رهن عقاري بقيمة 2000 دولار شهريًا وتقلب التدفق النقدي إلى - 425 دولارًا - نفس العقار، وهو مربح بدون رافعة ولكنه تحت الماء بمجرد تمويله.
الوجبات السريعة الرئيسية
- تأخذ هذه الآلة الحاسبة دفع الرهن العقاري الشهري الخاص بك كمدخل مباشر - أدخل 0 دولار لرؤية العائد غير المستحق (النقدي بالكامل)، أو دفعتك الفعلية لرؤية الصورة المرفوعة.
- العائد الإجمالي (8.57% هنا) يقسم الإيجار حسب السعر فقط. معدل الرسملة (5.4%) يحسب مصاريف التشغيل أولاً - تحقق دائمًا من كليهما، نظرًا لأن إجمالي العائد وحده يبالغ في تقدير العائد الحقيقي.
- يتأرجح نفس العقار الذي تبلغ قيمته 350 ألف دولار من + 1575 دولارًا أمريكيًا في الشهر من التدفق النقدي بدون رهن عقاري إلى - 425 دولارًا أمريكيًا في الشهر مع دفعة رهن عقاري بقيمة 2000 دولار أمريكي - وهو تذكير بأن شروط التمويل يمكن أن تؤدي إلى إبرام أو كسر صفقة تبدو جيدة على الورق بدون رافعة.
- NOI (18.900 دولارًا سنويًا في هذا المثال) هو الرقم الذي يغذي كلاً من معدل الحد الأقصى، وبمجرد طرح خدمة الدين، التدفق النقدي - كن مرتاحًا في حسابه قبل الثقة في أي من النسبتين.
معدل الرسملة مقابل العائد الإجمالي
إجمالي العائد = الإيجار السنوي ÷ السعر = 30,000 دولار ÷ 350,000 دولار = 8.57%
NOI = الدخل الفعلي − النفقات = 28,500 دولار - 9,600 دولار = 18,900 دولار
معدل الرسملة = NOI ÷ السعر = 18,900 دولار ÷ 350,000 دولار = 5.4%
العائد الإجمالي هو أسرع وأدق رقم فحص - فقط الإيجار مقسوم على السعر - ومن السهل حساب أي قائمة دون معرفة النفقات. ولكنه يتجاهل الوظائف الشاغرة، والضرائب، والتأمين، والصيانة بالكامل، لذا فهو يبالغ دائماً في تقدير العائد الحقيقي. يأخذ معدل الحد الأقصى هذه التكاليف في الاعتبار من خلال البدء من أمة الإسلام بدلاً من إجمالي الإيجار، ولهذا السبب ينخفض بنحو 3.2 نقطة مئوية في هذا المثال (5.4% مقابل 8.57%). عند مقارنة العقارات، يمكن أن يصنف إجمالي العائد صفقتين بترتيب خاطئ إذا كانت نسب النفقات الخاصة بهما مختلفة - معدل الحد الأقصى هو الرقم الأكثر موثوقية.
كيف يغير مدخلات الرهن العقاري كل شيء
على عكس الآلات الحاسبة التي تقوم ببناء دفع الرهن العقاري من مبلغ القرض وسعره، فإن هذه الآلة تطلب منك دفع قسط الرهن العقاري الشهري مباشرة - مما يجعل من السهل أن ترى بالضبط كيف يغير التمويل صفقة مماثلة:
| سيناريو | التدفق النقدي الشهري |
|---|---|
| نقدًا بالكامل (بدون رهن عقاري) | $1,575.00 |
| رهن عقاري بقيمة 2000 دولار شهريًا | -$425.00 |
لا يتغير معدل الرسملة والعائد الإجمالي أبدًا مع مدخلات الرهن العقاري، حيث يتم حسابهما قبل خدمة الدين. يتحرك التدفق النقدي فقط. يعد هذا الفصل مفيدًا: فهو يتيح لك تقييم ما إذا كان العقار سليمًا بشكل أساسي (من خلال معدل الحد الأقصى) بشكل مستقل عن الطريقة التي تخطط بها لتمويله، ثم قم بوضع دفعة الرهن العقاري الفعلية أو الافتراضية في الأعلى لمعرفة ما يفعله بالتدفق النقدي الشهري.
الآلات الحاسبة ذات الصلة
- حاسبة الاستثمار العقاري — يبني الرهن العقاري من مبلغ القرض وسعر الفائدة، بالإضافة إلى توقعات لمدة 5 سنوات.
- حاسبة الرهن العقاري — ابحث عن الدفعة الشهرية المحددة لتوصيلها بهذه الآلة الحاسبة.
- الإيجار مقابل شراء الآلة الحاسبة — لتقييم منزل للعيش فيه بدلاً من تأجيره.