La resposta curta
El refinançament de 250.000 $ al 6,5% (25 anys restants) en un nou préstec a 30 anys al 5,5% amb 5.000 $ en costos de tancament redueix el pagament mensual de 1.896 $ a 1.419,47 $, un estalvi de 476,53 $/mes que suposa un estalvi d'uns 11 mesos. Però com que el nou préstec es restableix a un termini complet de 30 anys, acumula aproximadament 71.394 dòlars més d'interès total del que tindria acabar el préstec original de 25 anys. Un pagament més baix i un equilibri ràpid no signifiquen automàticament menys interessos pagats en general; comproveu tots dos.
Key takeaways
- Una caiguda de la taxa d'1 punt (6,5% → 5,5%) en un saldo de 250.000 dòlars estalvia 476,53 dòlars al mes i s'arriba a 5.000 dòlars en costos de tancament en uns 11 mesos.
- Reiniciar el rellotge a un nou termini de 30 anys després de 25 anys del termini original que ja quedaven afegeix uns 71.394 dòlars en interessos addicionals durant la vida del nou préstec, fins i tot amb la taxa més baixa.
- El punt d'equilibri us indica amb quina rapidesa recupereu els costos de tancament; no us diu si el nou préstec costa més o menys en interès total. Comprova els dos números abans de decidir-te.
- La incorporació dels costos de tancament al préstec estableix el punt d'equilibri a zero mesos en aquesta calculadora, ja que no pagueu en efectiu per avançat, però augmenta el saldo del préstec i els interessos totals pagats.
Com funciona el punt d'equilibri
Estalvi mensual = pagament antic − pagament nou = 1.896,00 $ − 1.419,47 $ = 476,53 $
Punt d'equilibri (mesos) = costos de tancament ÷ estalvi mensual = 5.000 $ ÷ 476,53 $ ≈ 11 mesos
El punt d'equilibri és el nombre més senzill i rellevant per a la decisió que produeix aquesta calculadora: quant de temps heu de mantenir el nou préstec abans que els diners que heu estalviat en els pagaments siguin iguals als que heu gastat per obtenir-lo. En aquest exemple, 11 mesos són curts: la majoria dels propietaris que planegen quedar-se més d'un any s'avancen en el flux d'efectiu. Si teniu previst traslladar-vos o vendre abans del punt d'equilibri, probablement el refinançament us costarà diners nets de l'esforç.
Per què una taxa més baixa encara pot significar més interès total
Aquesta és la part que falta un càlcul ràpid de l'equilibri. El préstec original tenia 25 anys (300 mesos) restants; el nou préstec es restableix a un nou termini de 30 anys (360 mesos). Fins i tot en un punt percentual complet inferior, l'allargament dels pagaments durant cinc anys addicionals canvia la imatge total dels interessos:
| Préstec | Taxa | Interès restant |
|---|---|---|
| Préstec actual (acabar el termini de 25 anys) | 6.5% | $189,615.61 |
| Nou préstec (nou termini de 30 anys) | 5.5% | $261,010.10 |
Això és aproximadament 71.394 dòlars més d'interès pagat durant la vida del nou préstec, només per reiniciar el rellotge d'amortització: la taxa més baixa per si sola no va ser suficient per compensar cinc anys addicionals de pagaments. Si voleu la taxa més baixa sense restablir el vostre progrés, demaneu al vostre prestador que coincideixi el termini del nou préstec amb el termini restant (per exemple, un refinançament de 25 anys en lloc de l'opció estàndard de 30 anys), que normalment no s'ofereix per defecte, però sovint es pot sol·licitar.
Related calculators
- Calculadora d'hipoteques — estimar els pagaments d'una hipoteca de compra des de zero.
- Calculadora de pagament d'hipoteques — Vegeu com els pagaments addicionals escurcen el vostre préstec actual en lloc de refinançar.
- Calculadora d'amortització d'hipoteques — Consulteu el calendari complet de principal i interessos de qualsevol préstec.