Η σύντομη απάντηση
On a $350,000 rental financed with 20% down at 7% and renting for $2,500/month, this calculator finds a 5.14% cap rate but negative monthly cash flow of about -$362.85, a -6.22% cash-on-cash return, and a DSCR of 0.81. It fails the 1% rule too ($2,500 rent vs. the $3,500/month that rule calls for). That is a genuinely useful lesson: a respectable cap rate does not guarantee a property cash flows once real financing is factored in.
Βασικά φαγητά
- Το ανώτατο επιτόκιο (NOI ÷ τιμή) αγνοεί εντελώς την υποθήκη σας — 5,14% εδώ — ενώ η επιστροφή μετρητών σε μετρητά αντιπροσωπεύει τη χρηματοδότηση και τα πραγματικά μετρητά που επενδύθηκαν, τα οποία μπορεί να είναι αρνητικά ακόμη και όταν το ανώτατο επιτόκιο φαίνεται καλό.
- Το DSCR κάτω από το 1,0, όπως το 0,81 σε αυτό το παράδειγμα, σημαίνει ότι το καθαρό λειτουργικό εισόδημα δεν καλύπτει πλήρως την πληρωμή του στεγαστικού δανείου — ένα όριο που θα επισημάνουν οι περισσότεροι δανειστές επενδυτικών ακινήτων.
- Ο κανόνας του 1% είναι ένα γρήγορο εργαλείο ελέγχου, όχι μια μέθοδος αποτίμησης: 2.500 $/μήνα ενοικίαση σε τιμή αγοράς 350.000 $ είναι μικρότερη από τα 3.500 $ που απαιτεί ο κανόνας.
- Ακόμη και με αρνητικές πρώιμες ταμειακές ροές, τα ίδια κεφάλαια μπορούν ακόμα να χτιστούν από την αποπληρωμή κεφαλαίου και την ανατίμηση - αυτό το παράδειγμα προβλέπει αύξηση ιδίων κεφαλαίων από 83.254,16 $ το έτος 1 σε 141.584,40 $ έως το έτος 5.
Επεξηγήθηκε το ανώτατο επιτόκιο, οι ταμειακές ροές και το DSCR
NOI = Πραγματικά ακαθάριστα έσοδα − λειτουργικά έξοδα = 28.500 $ − 10.500 $ = 18.000 $/έτος
Ποσοστό ανώτατου ορίου = NOI ÷ τιμή = 18.000 $ ÷ 350.000 $ = 5,14%
Μηνιαίες ταμειακές ροές = (πραγματικό εισόδημα ÷ 12) − μηνιαία έξοδα − υποθήκη = 2.375 $ − 875 $ − 1.862,85 $ = − 362,85 $/μήνα
DSCR = NOI ÷ ετήσια εξυπηρέτηση χρέους = 18.000 $ ÷ 22.354,20 $ = 0,81
Το πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα εδώ ξεκινά από 30.000 $/έτος σε ενοίκιο, μειωμένο κατά 5% επίδομα κενής θέσης σε 28.500 $. Λειτουργικά έξοδα — φόρος ακίνητης περιουσίας, ασφάλιση, συντήρηση και διαχείριση ακινήτων — συνολικά $10.500/έτος, αφήνοντας $18.000 σε NOI. Διαιρούμενο με την τιμή αγοράς των 350.000 $, αυτό είναι ένα ανώτατο επιτόκιο 5,14%, το οποίο από μόνο του μοιάζει με μια εύλογα συνηθισμένη ενοικίαση κατοικίας.
Αλλά το ανώτατο επιτόκιο δεν εξετάζει ποτέ την υποθήκη. Με μείωση 20% (70.000 $) και επιτόκιο 7% για 30 χρόνια, η πληρωμή στεγαστικού δανείου για το δάνειο των 280.000 $ είναι 1.862,85 $/μήνα — 22.354,20 $/έτος. Το NOI των 18.000 $ δεν το καλύπτει, επομένως το DSCR έρχεται στο 0,81 και η μηνιαία ταμειακή ροή μετά από όλα τα έξοδα και η υποθήκη φτάνει περίπου τα -362,85 $. Η απόδοση μετρητών σε μετρητά, η οποία διαιρεί τις ετήσιες ταμειακές ροές με τα 70.000 $ που πραγματικά επενδύθηκαν, φτάνει περίπου στο -6,22%.
Τίποτα από αυτά δεν σημαίνει ότι η συμφωνία είναι αυτομάτως κακή — τα ίδια κεφάλαια εξακολουθούν να συσσωρεύονται από την αποπληρωμή κεφαλαίου και το 3% της υποθετικής ετήσιας ανατίμησης, φθάνοντας τα 141.584,40 $ εκτιμάται ότι το έτος 5 σε αυτό το παράδειγμα. Σημαίνει ότι το ανώτατο ποσοστό από μόνο του δεν είναι αρκετό. ελέγξτε τις ταμειακές ροές και το DSCR προτού υποθέσετε ότι μια συμφωνία έχει σβήσει.
Ενοικίαση έναντι αγοράς: σύγκριση 10 ετών
Χρησιμοποιώντας την καρτέλα Ενοικίαση έναντι Αγοράς της αριθμομηχανής με ένα σπίτι 350.000 $ (20% μείωση, ποσοστό 7%) έναντι ενοικίου 2.000 $/μήνα (3% ετήσια αύξηση ενοικίου, 7% απόδοση επένδυσης στη διαφορά), η αγορά βγαίνει μπροστά από το έτος 10:
| Μετρικός | Έτος 10 |
|---|---|
| Καθαρή θέση αγοραστή (μετοχικό κεφάλαιο) | $228,423.49 |
| Καθαρή θέση ενοικιαστή (επενδυμένη διαφορά) | $197,948.99 |
| Πλεονέκτημα για την αγορά | $30,474.50 |
Το σενάριο του ενοικιαστή υποθέτει ότι κάθε μήνα το κόστος αγοράς υπερβαίνει το ενοίκιο, η διαφορά αυτή επενδύεται στο 7%. Επειδή το ενοίκιο αυξάνεται 3% ετησίως, ενώ η πληρωμή του στεγαστικού δανείου παραμένει σταθερή, το μηνιαίο πλεονέκτημα κόστους της αγοράς — και το επενδυτικό πλεόνασμα του ενοικιαστή — συρρικνώνεται με την πάροδο του χρόνου. Αλλάξτε τις υποθέσεις ενοικίου, ανατίμησης ή απόδοσης επένδυσης και αυτή η σύγκριση μπορεί να αντιστραφεί με κάθε τρόπο, γι' αυτό ακριβώς αξίζει να τρέχετε με τους δικούς σας αριθμούς αντί να βασίζεστε σε έναν εμπειρικό κανόνα.
Σχετικές αριθμομηχανές
- Ενοικίαση έναντι Αγοράς Αριθμομηχανή — ένα ειδικό, βαθύτερο εργαλείο σύγκρισης ενοικίασης έναντι αγοράς.
- Υπολογιστής ενοικίασης ακινήτων — μια άλλη οπτική γωνία για τις ταμειακές ροές και τις επιστροφές για μια ενοικίαση.
- Υπολογιστής στεγαστικών δανείων — αναλύστε τη μηνιαία πληρωμή που χρησιμοποιείται σε αυτήν την ανάλυση.