Η σύντομη απάντηση
Σε ένα ακίνητο 350.000 $ που ενοικιάζεται για 2.500 $/μήνα με έξοδα 800 $/μήνα, το ανώτατο επιτόκιο είναι 5,4% και η μεικτή απόδοση είναι 8,57% — δύο διαφορετικοί αριθμοί επειδή η μεικτή απόδοση αγνοεί εντελώς τα έξοδα. Χωρίς να έχει εισαχθεί υποθήκη, η μηνιαία ταμειακή ροή είναι υγιής $1.575. Προσθέστε μια πληρωμή στεγαστικού δανείου 2.000 $/μήνα και ανατροπές ταμειακών ροών στα -425 $ — το ίδιο ακίνητο, κερδοφόρο χωρίς μοχλό αλλά υποβρύχιο αφού χρηματοδοτηθεί.
Βασικά φαγητά
- Αυτή η αριθμομηχανή λαμβάνει τη μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου ως άμεση εισαγωγή — πληκτρολογήστε 0 $ για να δείτε μια επιστροφή χωρίς μοχλό (όλα τα μετρητά) ή την πραγματική σας πληρωμή για να δείτε την εικόνα με μόχλευση.
- Η μεικτή απόδοση (8,57% εδώ) διαιρεί μόνο το ενοίκιο με την τιμή. Το ποσοστό ανώτατου ορίου (5,4%) καθαρίζει πρώτα τα λειτουργικά έξοδα — ελέγχετε πάντα και τα δύο, καθώς η μεικτή απόδοση από μόνη της υπερεκτιμά την πραγματική απόδοση.
- Το ίδιο ακίνητο 350.000 $ μεταβάλλεται από +1.575 $/μήνα ταμειακές ροές χωρίς υποθήκη σε -425 $/μήνα με πληρωμή στεγαστικού δανείου 2.000 $ — μια υπενθύμιση ότι οι όροι χρηματοδότησης μπορούν να κάνουν ή να σπάσουν μια συμφωνία που φαίνεται καλή στα χαρτιά χωρίς μόχλευση.
- Το NOI (18.900 $/έτος σε αυτό το παράδειγμα) είναι ο αριθμός που τροφοδοτεί τόσο το ανώτατο επιτόκιο όσο και, αφού αφαιρεθεί η εξυπηρέτηση του χρέους, τις ταμειακές ροές — βολευτείτε να το υπολογίσετε πριν εμπιστευτείτε οποιαδήποτε αναλογία.
Ποσοστό ανώτατου ορίου έναντι ακαθάριστης απόδοσης
Ακαθάριστη απόδοση = ετήσιο ενοίκιο ÷ τιμή = 30.000 $ ÷ 350.000 $ = 8,57%
NOI = πραγματικό εισόδημα − έξοδα = 28.500 $ − 9.600 $ = 18.900 $
Ποσοστό ανώτατου ορίου = NOI ÷ τιμή = 18.900 $ ÷ 350.000 $ = 5,4%
Η ακαθάριστη απόδοση είναι ο ταχύτερος, πιο πρόχειρος αριθμός ελέγχου — απλώς το ενοίκιο διαιρεμένο με την τιμή — και είναι εύκολο να υπολογιστεί για οποιαδήποτε καταχώριση χωρίς να γνωρίζουμε τα έξοδα. Αλλά αγνοεί εντελώς τις κενές θέσεις εργασίας, τους φόρους, την ασφάλιση και τη συντήρηση, επομένως υπερεκτιμά πάντα την πραγματική απόδοση. Το ανώτατο επιτόκιο λαμβάνει υπόψη αυτά τα κόστη ξεκινώντας από το NOI αντί για το ακαθάριστο ενοίκιο, γι' αυτό και είναι σχεδόν 3,2 ποσοστιαίες μονάδες χαμηλότερα σε αυτό το παράδειγμα (5,4% έναντι 8,57%). Κατά τη σύγκριση ακινήτων, η ακαθάριστη απόδοση μπορεί να κατατάξει δύο συμφωνίες με λάθος σειρά, εάν οι λόγοι εξόδων τους διαφέρουν — το ανώτατο ποσοστό είναι ο πιο αξιόπιστος αριθμός.
Πώς η εισροή στεγαστικού δανείου αλλάζει τα πάντα
Σε αντίθεση με τις αριθμομηχανές που δημιουργούν μια πληρωμή στεγαστικού δανείου από ένα ποσό και επιτόκιο δανείου, αυτό ζητά τη μηνιαία πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου απευθείας — γεγονός που καθιστά εύκολο να δείτε ακριβώς πώς η χρηματοδότηση αλλάζει μια κατά τα άλλα πανομοιότυπη συμφωνία:
| Σενάριο | Μηνιαία Ταμειακή Ροή |
|---|---|
| Όλα τα μετρητά (χωρίς υποθήκη) | $1,575.00 |
| 2.000 $/μήνα υποθήκη | -$425.00 |
Το ανώτατο επιτόκιο και η μεικτή απόδοση δεν αλλάζουν ποτέ με την εισροή στεγαστικού δανείου — και τα δύο υπολογίζονται πριν από την εξυπηρέτηση του χρέους. Κινούνται μόνο ταμειακές ροές. Αυτός ο διαχωρισμός είναι χρήσιμος: σας επιτρέπει να αξιολογήσετε εάν ένα ακίνητο είναι θεμελιωδώς υγιές (μέσω ανώτατου επιτοκίου) ανεξάρτητα από τον τρόπο με τον οποίο σκοπεύετε να το χρηματοδοτήσετε και, στη συνέχεια, επιστρώστε την πραγματική ή υποθετική πληρωμή του στεγαστικού σας δανείου για να δείτε τι κάνει στη μηνιαία ταμειακή ροή.
Σχετικές αριθμομηχανές
- Υπολογιστής Επενδύσεων σε Ακίνητα — χτίζει το στεγαστικό δάνειο από ποσό δανείου και επιτόκιο, συν μια 5ετή προβολή.
- Υπολογιστής στεγαστικών δανείων — βρείτε την ακριβή μηνιαία πληρωμή για να συνδέσετε σε αυτήν την αριθμομηχανή.
- Ενοικίαση έναντι Αγοράς Αριθμομηχανή — για την αξιολόγηση ενός σπιτιού για διαμονή αντί για ενοικίαση.