Υπολογιστής αναχρηματοδότησης

Αυτή η αριθμομηχανή συγκρίνει το τρέχον στεγαστικό σας δάνειο με μια προσφορά αναχρηματοδότησης, εμφανίζοντας τη νέα μηνιαία πληρωμή, το νεκρό σημείο του κόστους κλεισίματος και — κρίσιμα — εάν η επαναφορά της διάρκειας του δανείου σας διαγράφει την εξοικονόμηση τόκων από ένα χαμηλότερο επιτόκιο.

Μόνο για προσωπικό προγραμματισμό — όχι οικονομικές συμβουλές.

Αξιολογήθηκε από Εκδοτική Επιτροπή CalculatorDrive Finance · Τελευταία ενημέρωση

Τα στοιχεία σας

Τρέχον δάνειο

$
$

Νέοι όροι δανείου

Κόστος κλεισίματος

$
$

Εισαγάγετε το τρέχον δάνειό σας και τους νέους όρους δανείου για να δείτε την εξοικονόμηση, το νεκρό σημείο και τη σύγκριση.

Η σύντομη απάντηση

Η αναχρηματοδότηση 250.000 $ με 6,5% (απομένουν 25 χρόνια) σε ένα νέο δάνειο 30 ετών με 5,5% με 5.000 $ σε κόστος κλεισίματος μειώνει τη μηνιαία πληρωμή από 1.896 $ σε 1.419,47 $ — μια εξοικονόμηση 476,53 $/μήνα που αποπληρώνεται σε περίπου 1 μήνες. Αλλά επειδή το νέο δάνειο επαναφέρεται σε πλήρη 30ετή διάρκεια, συγκεντρώνει περίπου 71.394 $ περισσότερους συνολικούς τόκους από ό,τι θα είχε η ολοκλήρωση του αρχικού δανείου 25 ετών. Η χαμηλότερη πληρωμή και η γρήγορη εξόφληση δεν σημαίνουν αυτόματα λιγότερους τόκους που καταβάλλονται συνολικά — ελέγξτε και τα δύο.

Βασικά φαγητά

  • Μια πτώση επιτοκίου κατά 1 μονάδα (6,5% → 5,5%) σε υπόλοιπο 250.000 $ εξοικονομεί 476,53 $/μήνα και εξοικονομεί 5.000 $ στο κόστος κλεισίματος σε περίπου 11 μήνες.
  • Η επαναφορά του ρολογιού σε μια νέα 30ετή περίοδο μετά από 25 χρόνια από την αρχική περίοδο που είχαν ήδη απομείνει προσθέτει περίπου 71.394 $ σε επιπλέον τόκο κατά τη διάρκεια ζωής του νέου δανείου, ακόμη και με το χαμηλότερο επιτόκιο.
  • Το νεκρό σημείο σάς λέει πόσο γρήγορα ανακτάτε το κόστος κλεισίματος — δεν σας λέει εάν το νέο δάνειο κοστίζει περισσότερο ή λιγότερο σε συνολικό τόκο. Ελέγξτε και τους δύο αριθμούς πριν αποφασίσετε.
  • Το κυλιόμενο κόστος κλεισίματος στο δάνειο θέτει το νεκρό σημείο σε μηδέν μήνες σε αυτήν την αριθμομηχανή, καθώς δεν πληρώνετε μετρητά προκαταβολικά — αλλά αυξάνει το υπόλοιπο του δανείου και τους συνολικούς τόκους που καταβάλλονται.

Πώς λειτουργεί το νεκρό σημείο

Μηνιαία αποταμίευση = παλιά πληρωμή − νέα πληρωμή = 1.896,00 $ − 1.419,47 $ = 476,53 $

Εξισορρόπηση (μήνες) = κόστος κλεισίματος ÷ μηνιαία αποταμίευση = 5.000 $ ÷ 476,53 $ ≈ 11 μήνες

Το νεκρό σημείο είναι ο απλούστερος, ο πιο σχετικός με τις αποφάσεις αριθμός που παράγει αυτή η αριθμομηχανή: πόσο καιρό πρέπει να κρατήσετε το νέο δάνειο προτού τα χρήματα που εξοικονομήσατε στις πληρωμές ισούται με αυτά που ξοδέψατε για να το αποκτήσετε. Σε αυτό το παράδειγμα, οι 11 μήνες είναι σύντομοι - οι περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιού που σχεδιάζουν να μείνουν σε θέση για περισσότερο από περίπου ένα χρόνο βγαίνουν μπροστά στις ταμειακές ροές. Εάν σκοπεύετε να μετακομίσετε ή να πουλήσετε νωρίτερα από το νεκρό σημείο, η αναχρηματοδότηση πιθανότατα σας κοστίζει χρήματα χωρίς την προσπάθεια.

Γιατί ένα χαμηλότερο επιτόκιο μπορεί ακόμα να σημαίνει μεγαλύτερο συνολικό επιτόκιο

Αυτό είναι το μέρος που χάνει ένας γρήγορος υπολογισμός νεκρού σημείου. Το αρχικό δάνειο είχε απομείνει 25 χρόνια (300 μήνες). το νέο δάνειο επαναφέρεται σε νέα διάρκεια 30 ετών (360 μηνών). Ακόμη και σε μια πλήρη ποσοστιαία μονάδα χαμηλότερη, η επέκταση των πληρωμών για πέντε επιπλέον χρόνια αλλάζει τη συνολική εικόνα των επιτοκίων:

Δάνειο Τιμή Υπόλοιπο ενδιαφέρον
Τρέχον δάνειο (λήξης 25ετούς διάρκειας)6.5%$189,615.61
Νέο δάνειο (νέα 30ετής διάρκεια)5.5%$261,010.10

Αυτό είναι περίπου 71.394 $ περισσότερος τόκος που καταβλήθηκε κατά τη διάρκεια της ζωής του νέου δανείου, καθαρά από την επανεκκίνηση του ρολογιού απόσβεσης - το χαμηλότερο επιτόκιο από μόνο του δεν ήταν αρκετό για να αντισταθμίσει πέντε επιπλέον χρόνια πληρωμών. Εάν θέλετε το χαμηλότερο επιτόκιο χωρίς να επαναφέρετε την πρόοδό σας, ρωτήστε τον δανειστή σας να αντιστοιχίσει τη διάρκεια του νέου δανείου με την υπολειπόμενη διάρκεια (για παράδειγμα, μια 25ετή αναχρηματοδότηση αντί για την τυπική επιλογή 30 ετών), η οποία συνήθως δεν προσφέρεται από προεπιλογή, αλλά συχνά μπορεί να ζητηθεί.

Σχετικές αριθμομηχανές

Συχνές Ερωτήσεις

Πότε η αναχρηματοδότηση ενός στεγαστικού δανείου έχει οικονομικό νόημα;

Η αναχρηματοδότηση έχει συχνά νόημα όταν μπορείτε να μειώσετε το επιτόκιο αρκετά για να αντισταθμίσετε το κόστος κλεισίματος εντός εύλογου χρονικού πλαισίου — που συνήθως ονομάζεται το νεκρό σημείο. Θα πρέπει επίσης να προγραμματίσετε να μείνετε στο σπίτι αρκετό καιρό για να ανακτήσετε αυτά τα έξοδα.

Ποιο είναι το νεκρό σημείο σε μια αναχρηματοδότηση;

Το νεκρό σημείο είναι ο αριθμός των μηνών έως ότου η σωρευτική εξοικονόμηση πληρωμής εξισώσει το κόστος κλεισίματός σας. Σε ένα υπόλοιπο 250.000 $ που κινείται από το 6,5% στο 5,5% με 5.000 $ σε κόστος κλεισίματος, η μηνιαία εξοικονόμηση 476,53 $ επιστρέφει αυτά τα κόστη σε περίπου 11 μήνες. Εάν πουλήσετε ή μετακομίσετε πριν από το νεκρό σημείο, ενδέχεται να πληρώσετε περισσότερα για την αναχρηματοδότηση από όσα εξοικονομείτε.

Τι είναι τα σημεία έκπτωσης στεγαστικών δανείων;

Οι πόντοι είναι προκαταβολικές προμήθειες που καταβάλλονται στο κλείσιμο για την εξαγορά του επιτοκίου σας — ένας βαθμός ισούται συνήθως με 1% του ποσού του δανείου. Οι πόντοι μπορούν να μειώσουν τις μηνιαίες πληρωμές αλλά να αυξήσουν το προκαταβολικό κόστος. Αξιολογήστε εάν οι μακροπρόθεσμες αποταμιεύσεις δικαιολογούν τις δαπάνες σε μετρητά.

Τι είναι η αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση;

Μια αναχρηματοδότηση με εξαργύρωση αντικαθιστά την υπάρχουσα υποθήκη σας με ένα μεγαλύτερο δάνειο και σας δίνει τη διαφορά σε μετρητά. Μπορεί να χρηματοδοτήσει βελτιώσεις κατοικιών ή αποπληρωμή χρέους, αλλά αυξάνει το υπόλοιπο του δανείου σας και μπορεί να επεκτείνει το χρονοδιάγραμμα αποπληρωμής σας.

Πρέπει να επανεκκινήσω τη διάρκεια του δανείου μου κατά την αναχρηματοδότηση;

Η αναχρηματοδότηση σε νέα 30ετή διάρκεια μειώνει τις μηνιαίες πληρωμές, αλλά μπορεί να αυξήσει το συνολικό επιτόκιο εάν έχετε ήδη εξοφλήσει το τρέχον δάνειό σας για χρόνια. Σε ένα παράδειγμα, η πτώση του επιτοκίου από το 6,5% στο 5,5% μείωσε την πληρωμή κατά 476,53 $/μήνα, αλλά η επαναφορά από τα 25 χρόνια που απομένουν σε μια νέα 30ετή θητεία σήμαινε ότι πληρώνονταν περίπου 71.394 $ περισσότερους σε συνολικό τόκο κατά τη διάρκεια ζωής του νέου δανείου. Συγκρίνετε το συνολικό επιτόκιο του εναπομείναντος αρχικού όρου με τον νέο όρο πριν αποφασίσετε — ή ρωτήστε τον δανειστή σας να αντιστοιχίσει τον νέο όρο με τον υπόλοιπο όρο.

Πώς μπορώ να χρησιμοποιήσω αυτόν τον υπολογιστή αναχρηματοδότησης;

Enter your current loan balance, rate, monthly payment, and months remaining. Then enter new rate, new term, closing costs, and optional discount points. Toggle 'Roll closing costs into loan' or add a cash-out amount if applicable, then click Calculate Refinance Savings.

More finance calculators