La respuesta corta
Refinanciar $250.000 al 6,5% (quedan 25 años) en un nuevo préstamo a 30 años al 5,5% con $5.000 en costos de cierre reduce el pago mensual de $1.896 a $1.419,47: un ahorro de $476,53/mes que amortiza los costos de cierre en aproximadamente 11 meses. Pero debido a que el nuevo préstamo se restablece a un plazo completo de 30 años, acumula aproximadamente $71,394 más de interés total que lo que habría generado el vencimiento del préstamo original de 25 años. Un pago más bajo y un punto de equilibrio rápido no significan automáticamente que se paguen menos intereses en general; verifique ambos.
Conclusiones clave
- Una caída de la tasa de 1 punto (6,5% → 5,5%) en un saldo de $250 000 ahorra $476,53/mes y cubre gastos de $5000 en costos de cierre en aproximadamente 11 meses.
- Restablecer el reloj a un nuevo plazo de 30 años después de que ya quedaban 25 años del plazo original agrega alrededor de $71,394 en intereses adicionales durante la vigencia del nuevo préstamo, incluso con la tasa más baja.
- El punto de equilibrio le indica qué tan rápido recupera los costos de cierre; no le dice si el nuevo préstamo cuesta más o menos en interés total. Comprueba ambos números antes de decidirte.
- La incorporación de los costos de cierre al préstamo establece el punto de equilibrio en cero meses en esta calculadora, ya que no paga efectivo por adelantado, pero sí aumenta el saldo del préstamo y el interés total pagado.
Cómo funciona el punto de equilibrio
Ahorros mensuales = pago anterior − pago nuevo = $1,896.00 − $1,419.47 = $476.53
Punto de equilibrio (meses) = costos de cierre ÷ ahorros mensuales = $5000 ÷ $476,53 ≈ 11 meses
El punto de equilibrio es el número más simple y más relevante para la toma de decisiones que produce esta calculadora: cuánto tiempo debe conservar el nuevo préstamo antes de que el dinero que ahorró en los pagos iguale lo que gastó para obtenerlo. En este ejemplo, 11 meses es poco: la mayoría de los propietarios que planean quedarse más de un año salen ganando en flujo de caja. Si planea mudarse o vender antes del punto de equilibrio, es probable que refinanciar le cueste dinero neto del esfuerzo.
Por qué una tasa más baja aún puede significar más interés total
Esta es la parte que se pasa por alto en un cálculo rápido del punto de equilibrio. Al préstamo original le quedaban 25 años (300 meses); el nuevo préstamo se restablece a un nuevo plazo de 30 años (360 meses). Incluso con un punto porcentual inferior, extender los pagos durante cinco años adicionales cambia el panorama total de intereses:
| Préstamo | Tasa | Interés restante |
|---|---|---|
| Préstamo actual (finaliza el plazo de 25 años) | 6.5% | $189,615.61 |
| Nuevo préstamo (nuevo plazo de 30 años) | 5.5% | $261,010.10 |
Eso equivale aproximadamente a $71,394 más de intereses pagados durante la vigencia del nuevo préstamo, simplemente por reiniciar el reloj de amortización; la tasa más baja por sí sola no fue suficiente para compensar cinco años adicionales de pagos. Si desea obtener una tasa más baja sin restablecer su progreso, pregúntele a su prestamista cómo igualar el plazo del nuevo préstamo con el plazo restante (por ejemplo, un refinanciamiento a 25 años en lugar de la opción estándar de 30 años), que generalmente no se ofrece de forma predeterminada, pero a menudo se puede solicitar.
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