La respuesta corta
On a $400,000 home with 20% down ($80,000) at 6.5% over 30 years, principal and interest is $2,022.62 a month. Add $400 in property tax and $100 in insurance and the full PITI payment is $2,522.62. Total interest paid over the full 30 years is $408,142.36 — more than the loan itself.
Conclusiones clave
- Préstamo de $320 000 al 6,5% durante 30 años: $2022,62/mes P&I, $2522,62 PITI completo con impuestos y seguros típicos.
- El interés total a lo largo de 30 años es de 408.142,36 dólares, más que los 320.000 dólares prestados.
- Cambiar a un plazo de 15 años en el mismo préstamo aumenta el pago a $2.787,54/mes pero reduce el interés total a $181.757,84, ahorrando $226.384,52.
- Caer al 10% agrega $150/mes en PMI además de un pago mayor de P&I de $2275,44: el PMI desaparece una vez que el capital alcanza aproximadamente el 20%.
Lo que realmente constituye su pago (PITI)
En una casa de $400,000 con un 20% de pago inicial, el préstamo de $320,000 al 6.5% durante 30 años se divide en cuatro partes:
Principal e intereses: $2,022.62
Impuesto a la propiedad ($4,800/año): $400.00
Seguro de hogar ($1,200/año): $100.00
Pago Total Mensual: $2,522.62
Principal and interest is fixed for the life of a fixed-rate loan, but taxes and insurance typically rise over time and are usually collected through an escrow account as part of one combined bill — which is why your payment can increase even on a "fixed-rate" mortgage.
15 años versus 30 años: la verdadera compensación
En el mismo préstamo de $320 000 al 6,5%, el plazo por sí solo cambia drásticamente tanto el pago mensual como el interés total:
| 30 años | 15 años | |
|---|---|---|
| P&I mensual | $2,022.62 | $2,787.54 |
| Interés total | $408,142.36 | $181,757.84 |
El préstamo a 15 años cuesta $764,92 más por mes pero ahorra $226,384.52 en intereses: casi $300 ahorrados en intereses por cada $1 adicional pagado mensualmente. La elección correcta depende de si el pago más alto se ajusta cómodamente al presupuesto, ya que el plazo de 15 años no ofrece flexibilidad para pagar menos en un mes apretado como lo harían los pagos adicionales voluntarios en un préstamo a 30 años.
PMI: el coste de un pago inicial menor
Reducir el pago inicial del 20% al 10% en la misma casa de $400,000 aumenta el préstamo a $360,000 y agrega el PMI:
Loan amount: $360,000 (vs $320,000 at 20% down)
P&I mensuales: $2275,44 (frente a $2022,62)
PMI al 0,5% anual: $150,00/mes
PMI is calculated on the loan balance and typically continues until the loan balance drops to about 78–80% of the original home value, at which point it can usually be requested for removal — it isn't a permanent cost, but it is a real one until equity catches up.
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