Calcolatore dell'ammortamento del mutuo

Visualizza il tuo programma di pagamento completo che mostra come ogni pagamento è suddiviso tra capitale e interessi.

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Il tuo piano di ammortamento

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Guida per l'utente completa

What is Loan Amortization?

Loan amortization is the process of spreading a loan into a series of fixed payments over time. Each payment covers both the interest expense and the reduction of the principal balance. An amortization schedule provides a detailed table showing exactly how much of each payment goes toward interest versus principal, and the remaining balance after each payment.

M = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ - 1]

Questa è la formula di ammortamento standard in cui M = pagamento mensile, P = capitale (importo del prestito), r = tasso di interesse mensile (tasso annuale ÷ 12) e n = numero totale di pagamenti (anni × 12). L’intuizione chiave è che mentre il pagamento totale rimane lo stesso ogni mese, la suddivisione tra capitale e interessi cambia drasticamente nel tempo.

Come funziona l'ammortamento

Early Payments: Mostly Interest

All'inizio del prestito, il saldo dovuto è al massimo. Poiché gli interessi vengono calcolati sul saldo residuo, gran parte dei pagamenti anticipati viene destinata agli interessi. Ad esempio, su un prestito di $ 300.000 al 6,5%, il primo pagamento di $ 1.896 include $ 1.625 di interessi e solo $ 271 di capitale.

Pagamenti intermedi: il punto di crossover

Intorno alla metà della durata del prestito, i pagamenti si incrociano: inizia ad andare più al capitale che agli interessi. Questo è il punto di svolta in cui inizi a costruire equità più velocemente. Su un prestito di 30 anni, questo crossover avviene tipicamente intorno agli anni 18-20.

Late Payments: Mostly Principal

Negli ultimi anni, la maggior parte del pagamento va direttamente a ridurre il saldo del prestito. La quota degli interessi si riduce notevolmente perché il saldo residuo è molto inferiore. I tuoi ultimi pagamenti sono quasi interamente in capitale.

Extra Payments: Accelerate Payoff

Extra payments go directly toward reducing principal, which means less interest accrues on future payments. Even small extra payments early in the loan term can save tens of thousands in interest and shave years off your mortgage.

Come utilizzare questa calcolatrice

  1. Inserisci l'importo totale del prestito (l'importo preso in prestito, non il prezzo della casa)
  2. Enter the annual interest rate from your lender
  3. Seleziona la durata del tuo prestito: 10, 15, 20, 25, 30 o 40 anni
  4. Imposta la data di inizio del prestito (mese e anno)
  5. Facoltativamente, espandi "Aggiungi pagamenti extra" per inserire importi extra mensili o annuali
  6. Click 'Calculate Schedule' to generate your complete amortization table
  7. Passa dalla visualizzazione mensile a quella annuale per visualizzare diverse suddivisioni
  8. Use the Balance/Breakdown chart tabs to visualize your loan
  9. Esporta in CSV per l'utilizzo in fogli di calcolo o pianificazione finanziaria

Comprendere i risultati

Pagamento mensile

L'importo fisso da pagare ogni mese per tutta la durata del prestito (esclusi i pagamenti extra). Questo importo rimane costante ma la ripartizione tra capitale e interessi cambia ad ogni pagamento.

Interesse totale

L'importo totale degli interessi che pagherai per l'intera durata del prestito. Su un mutuo di 30 anni, l'interesse totale può superare l'importo del prestito originale: ad esempio, un prestito di $ 300.000 al 6,5% costa oltre $ 382.000 solo di interessi.

Totale pagato

La somma di tutti i pagamenti effettuati durante la durata del prestito, compresi il rimborso del capitale e gli interessi. Questo rappresenta il vero costo totale del tuo mutuo.

Balance Chart

Mostra come il saldo residuo del prestito diminuisce nel tempo. La curva è ripida alla fine perché una parte maggiore di ciascun pagamento va al capitale man mano che il prestito matura.

Breakdown Chart

Un grafico a ciambella che mostra la proporzione dei pagamenti totali destinata al capitale rispetto agli interessi. Ciò fornisce una rapida visualizzazione di quanto del tuo denaro è andato al creditore rispetto al rimborso del prestito.

Amortization Formula

La formula standard di ammortamento del prestito utilizzata per calcolare i pagamenti mensili fissi:

Monthly Payment Calculation:

M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]

Dove:

  • M = Pagamento mensile
  • P = Principal (Loan Amount)
  • r = Tasso di interesse mensile (Tasso annuo ÷ 12 ÷ 100)
  • n = Pagamenti totali (durata del prestito in anni × 12)

Per-Payment Breakdown:

  • Interest Portion = Remaining Balance × r
  • Principal Portion = M − Interest Portion
  • New Balance = Remaining Balance − Principal Portion

Loan Term Comparison ($300,000 at 6.5%)

See how different loan terms affect your monthly payment and total interest paid.

Durata del prestito Pagamento mensile Interesse totale Totale pagato
10 Anni$3,407$108,808$408,808
15 Anni$2,613$170,388$470,388
20 Anni$2,238$237,052$537,052
25 Anni$2,028$308,275$608,275
30 Anni$1,896$382,633$682,633
40 Anni$1,740$535,366$835,366

Note importanti

  • Questo calcolatore presuppone un prestito a tasso fisso con pagamenti mensili costanti. I mutui a tasso variabile (ARM) avranno tempi di pagamento diversi.
  • Il programma mostra solo capitale e interessi. Le tasse sulla proprietà, l'assicurazione dei proprietari di casa, le commissioni PMI e HOA non sono incluse: utilizza il nostro calcolatore di mutuo per un'analisi completa del PITI.
  • Verifica con il tuo prestatore prima di effettuare pagamenti extra: alcuni prestiti prevedono penalità di pagamento anticipato, anche se stanno diventando meno comuni.
  • Le date e gli importi effettivi del pagamento possono variare leggermente a causa degli arrotondamenti e dei metodi di calcolo specifici del prestatore.

Vantaggi dei pagamenti aggiuntivi

Making extra payments toward principal provides significant advantages:

  • Save tens of thousands of dollars in total interest
  • Pay off your mortgage 5-10 years earlier
  • Build home equity much faster
  • Riduci il rischio finanziario e ottieni tranquillità
  • Anche $ 100 al mese in più possono farti risparmiare più di $ 50.000 su un prestito di 30 anni
  • Biweekly payments equal 13 monthly payments per year

When NOT to Pay Extra

A volte è meglio investire soldi extra altrove:

  • Se hai debiti con interessi più elevati (carte di credito, prestiti personali)
  • Se non disponi di un fondo di emergenza di 3-6 mesi
  • Se il tuo datore di lavoro offre una corrispondenza 401 (k) che non stai utilizzando
  • Se il tuo tasso ipotecario è molto basso (sotto il 4%)
  • Se hai bisogno di soldi per altre spese essenziali
  • If your loan has prepayment penalties

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