La risposta breve
Su una casa da $ 400.000 con un calo del 20% ($ 80.000) al 6,5% in 30 anni, capitale e interessi sono $ 2.022,62 al mese. Aggiungete $ 400 di tassa sulla proprietà e $ 100 di assicurazione e il pagamento PITI completo sarà di $ 2.522,62. L’interesse totale pagato nel corso dei 30 anni è pari a 408.142,36 dollari, più del prestito stesso.
Punti chiave
- Prestito di $ 320.000 al 6,5% in 30 anni: $ 2.022,62 al mese P&I, $ 2.522,62 PITI completo con tasse e assicurazione tipiche.
- L’interesse totale su 30 anni è di $ 408.142,36, più dei $ 320.000 presi in prestito.
- Il passaggio a una durata di 15 anni sullo stesso prestito aumenta il pagamento a $ 2.787,54 al mese ma riduce gli interessi totali a $ 181.757,84, risparmiando $ 226.384,52.
- Un calo al 10% aggiunge $ 150 al mese in PMI oltre a un pagamento P&I più ampio di $ 2.275,44: il PMI scompare una volta che il capitale raggiunge circa il 20%.
Cosa costituisce effettivamente il tuo pagamento (PITI)
Su una casa da $ 400.000 con il 20% in meno, il prestito di $ 320.000 al 6,5% su 30 anni si divide in quattro parti:
Capitale e interessi: $ 2.022,62
Tassa sulla proprietà ($ 4.800/anno): $ 400,00
Assicurazione sulla casa ($ 1.200 / anno): $ 100,00
Pagamento mensile totale: $ 2.522,62
Principal and interest is fixed for the life of a fixed-rate loan, but taxes and insurance typically rise over time and are usually collected through an escrow account as part of one combined bill — which is why your payment can increase even on a "fixed-rate" mortgage.
15 anni vs 30 anni: il vero compromesso
Sullo stesso prestito da $ 320.000 al 6,5%, il solo termine cambia drasticamente sia il pagamento mensile che l’interesse totale:
| 30 anni | 15 anni | |
|---|---|---|
| P&I mensile | $2,022.62 | $2,787.54 |
| Interesse totale | $408,142.36 | $181,757.84 |
Il prestito di 15 anni costa 764,92 dollari in più al mese ma fa risparmiare 226.384,52 dollari di interessi: quasi 300 dollari risparmiati di interessi per ogni dollaro extra pagato mensilmente. La scelta giusta dipende dal fatto che il pagamento più elevato si adatti comodamente al budget, poiché il termine di 15 anni non offre flessibilità per pagare di meno in un mese difficile come farebbero i pagamenti aggiuntivi volontari su un prestito di 30 anni.
PMI: il costo di un acconto minore
Riducendo l'acconto dal 20% al 10% sulla stessa casa da $ 400.000 si aumenta il prestito a $ 360.000 e si aggiunge il PMI:
Importo del prestito: $ 360.000 (rispetto a $ 320.000 con un calo del 20%)
P&I mensile: $ 2.275,44 (contro $ 2.022,62)
PMI allo 0,5% annuo: $ 150,00/mese
PMI is calculated on the loan balance and typically continues until the loan balance drops to about 78–80% of the original home value, at which point it can usually be requested for removal — it isn't a permanent cost, but it is a real one until equity catches up.
Calcolatori correlati
- Calcolatore dell'ammortamento del mutuo — vedere la ripartizione completa del capitale e degli interessi mese per mese.
- Calcolatore dell'accessibilità della casa — lavora dal reddito per trovare un prezzo della casa adatto al tuo budget.
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