La risposta breve
Il rifinanziamento di $ 250.000 al 6,5% (25 anni rimanenti) in un nuovo prestito trentennale al 5,5% con $ 5.000 in costi di chiusura riduce il pagamento mensile da $ 1.896 a $ 1.419,47: un risparmio di $ 476,53 al mese che ripaga i costi di chiusura in circa 11 mesi. Ma poiché il nuovo prestito viene reimpostato su una durata completa di 30 anni, matura circa 71.394 dollari di interessi totali in più rispetto a quelli che avrebbe avuto la conclusione del prestito originale di 25 anni. Pagamenti inferiori e pareggio rapido non significano automaticamente meno interessi pagati nel complesso: controlla entrambi.
Punti chiave
- Un calo del tasso di 1 punto (6,5% → 5,5%) su un saldo di $ 250.000 fa risparmiare $ 476,53 al mese e raggiunge il pareggio su $ 5.000 in costi di chiusura in circa 11 mesi.
- Reimpostare l'orologio su un nuovo termine di 30 anni dopo che erano già rimasti 25 anni del termine originale aggiunge circa $ 71.394 di interessi extra per tutta la durata del nuovo prestito, anche con il tasso più basso.
- Il punto di pareggio ti dice quanto velocemente recuperi i costi di chiusura, non ti dice se il nuovo prestito costa più o meno in termini di interessi totali. Controlla entrambi i numeri prima di decidere.
- L'inclusione dei costi di chiusura nel prestito imposta il pareggio a zero mesi in questo calcolatore, poiché non si paga in contanti in anticipo, ma aumenta il saldo del prestito e gli interessi totali pagati.
Come funziona il punto di pareggio
Risparmio mensile = vecchio pagamento − nuovo pagamento = $ 1.896,00 − $ 1.419,47 = $ 476,53
Break-even (mesi) = costi di chiusura ÷ risparmio mensile = $ 5.000 ÷ $ 476,53 ≈ 11 mesi
Il punto di pareggio è il numero più semplice e più rilevante per la decisione prodotto da questo calcolatore: per quanto tempo devi mantenere il nuovo prestito prima che i soldi che hai risparmiato sui pagamenti equivalgano a quanto hai speso per ottenerlo. In questo esempio, 11 mesi sono brevi: la maggior parte dei proprietari di case che intendono restare per più di un anno circa ottengono un vantaggio in termini di flusso di cassa. Se prevedi di trasferirti o vendere prima del punto di pareggio, il rifinanziamento probabilmente ti costerà denaro al netto dello sforzo.
Perché un tasso più basso può comunque significare un interesse totale maggiore
Questa è la parte che manca a un rapido calcolo del pareggio. Il prestito originale aveva una durata residua di 25 anni (300 mesi); il nuovo prestito viene ripristinato con una nuova durata di 30 anni (360 mesi). Anche con un punto percentuale in meno, allungare i pagamenti su altri cinque anni cambia il quadro degli interessi totali:
| Prestito | Valutare | Interesse residuo |
|---|---|---|
| Prestito attuale (termine di 25 anni) | 6.5% | $189,615.61 |
| Nuovo prestito (nuova durata di 30 anni) | 5.5% | $261,010.10 |
Si tratta di circa 71.394 dollari in più di interessi pagati per tutta la durata del nuovo prestito, semplicemente riavviando l’orologio di ammortamento: il tasso più basso da solo non è stato sufficiente a compensare cinque anni in più di pagamenti. Se desideri il tasso più basso senza azzerare i tuoi progressi, chiedi al tuo prestatore di abbinare la durata del nuovo prestito alla durata rimanente (ad esempio, un rifinanziamento di 25 anni invece dell'opzione standard di 30 anni), che di solito non è offerto per impostazione predefinita ma spesso può essere richiesto.
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