簡単に言えば、減価償却
償却計算ツールは、ローン金額、金利、および期間を取得して 1 回の固定支払いに変換し、残高がゼロになるまでの各期間でその支払いのうち元本に対して利息がいくらになるかを表示します。早期支払いはほとんどが利息です。その後の支払いはほとんどが元本であり、追加の支払い、期間の短縮、または金利の低下によって、その変化が起こる速度が変わります。
重要なポイント
- 支払い額は固定されますが、その中の利息と元金の分割額は毎月変わります。残高が減るにつれて利息も減ります。
- 250,000ドル、6.5%、30年ローンの場合、元本が利息を追い越すのはおよそ19年目までで、ほとんどの人が予想する中間点より遅くなります。
- 同じローンを毎月 200 ドル追加すると、約 97,600 ドルの利息が節約され、ほぼ 8 年早く完済できます。
- このローンの期間を 30 年から 15 年に切り替えると、支払額は月あたり約 598 ドル増加しますが、合計利息は 177,000 ドル近く節約されます。
- このツールは、固定金利で支払いが滞らないことを前提としています。貸し手側の丸め処理、エスクロー、変動金利の調整は含まれません。
償却とは実際には何を意味するのか
ローンが償却されるとき、すべての支払いは同じ固定金額ですが、その支払いがカバーする内容は月ごとに変わります。その一部はまだ借りているものに対して発生する利息を支払い、残りは元本、つまり実際に借りた金額を少しずつ減らしていきます。貸し手は最初に支払い額を設定し、予定されている最後の支払い後に残高がちょうどゼロになるようにします。これは、個別に返済するまで残高が動かない利子のみのローンや、最後に大きな金額が残る一括返済付きのローンとは異なります。
月々の支払い方法
貸し手は、ローン金額、定期金利、支払い回数を 1 つの固定支払い額に変換する標準の償却式を使用します。
M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]
計算機のデフォルトの例として、250,000 ドルを 6.5% で 30 年間ローンするとします。月々のレートは 6.5% ÷ 12 ≈ 0.5417% で、支払い回数は 360 回で、計算すると次のようになります。
M = $250,000 × [0.005417(1.005417)^360] / [(1.005417)^360 − 1]
M ≈ $1,580.17
その最初の支払いでは、250,000 ドルの残高全額に対する利息は約 1,354.17 ドルとなり、元本が減額できるのは 226.00 ドルだけです。これほど高額な支払いの割に、これは小さな凹みだ。住宅ローンを借り始めた数年間は、残高がほとんど変わらないように感じられるのはまさにこれが理由だ。
元本と金利の組み合わせが時間の経過とともに逆転する理由
利息は元のローン金額ではなく、残っている残高に対して請求されます。各支払いの元本部分が徐々にその残高を減らしていくと、それに伴って利息も減っていきます。そして総支払額は決して変わらないため、空いた余地は翌月にはそのままより大きな元本部分に充当されます。突然の切り替えではなく、ゆっくりとした雪だるま式です。
一般的に、ローンの半分の時点で元本が利息を上回ると想定されています。実際には、そのクロスオーバーはレートに大きく依存します。上記の 250,000 ドルの例 (6.5%) では、元本はおよそ支払 233 まで利息よりも先に引き出されません。つまり、15 年目ではなく、30 年の期間の約 19 年目です。金利が高くなると、そのクロスオーバーが遅くなります。金利が低いと、そもそも各支払いのうち利息が消費される部分が少なくなるため、利息が早く支払われます。
追加の支払いで実際に購入できるもの
利息は残高に対してのみ請求されるため、必要な支払いを超えて送金した追加金額は、元本から直接差し引かれます。これにより、その後の支払いごとに課される利息が減り、ローンの存続期間にわたってさらに悪化します。
同じ 250,000 ドルのローンを 6.5% で 30 年間続けると、毎月の支払いに 200 ドルを追加するだけで、返済期間が 360 か月から約 265 か月に短縮され、約 8 年早くなり、支払われる利息の総額が約 318,861 ドルから約 221,243 ドルに下がります。これは、月額 200 ドルの追加でほぼ 97,600 ドルの節約になります。これは、上記の追加支払いフィールドを使用して自分の数字で確認する価値があります。
15 年と 30 年: 実質的なトレードオフ
期間を短くすると月々の支払額は高くなりますが、利息が蓄積される月数が少なくなるため、総利息は大幅に減ります。同じ 250,000 ドルを 6.5% でローンした場合:
| 学期 | 月々のお支払い | 支払った利息の合計 |
|---|---|---|
| 15 年 | $2,177.77 | $141,998 |
| 30 年 | $1,580.17 | $318,861 |
15 年間の期間で月に約 598 ドル追加され、ローン期間全体でほぼ 177,000 ドルの利息が節約されます。その取引が意味があるかどうかは、毎月の現金で他に何ができるか、そして予算がどれだけ厳しいかによって決まります。普遍的な正しい答えはなく、あなたの状況に適した答えだけが存在します。
このスケジュールが貸し手の声明と異なる場合
この計算ツールは、固定金利、均等支払い、支払いの遅れや遅延がないことを前提としています。これは、金融業者が元のスケジュールを作成する際に使用したのと同じ前提です。状況が異なる場合があります。多くの貸し手は利息を月ごとの一括計算ではなく毎日計算し、住宅ローン明細書は通常、固定資産税と住宅所有者保険のためのエスクローに組み込まれており、変動金利ローンの手数料や金利調整はここにはまったく反映されません。この数字は、正式な融資書類の代わりとなるものではなく、計画のための正確で信頼できる見積もりとして扱ってください。
関連する電卓
あなたのローンが特に住宅ローンの場合、住宅ローン返済計算機これに固定資産税と保険が加わります。のローン計算機完全なテーブルを使用せずに支払い番号だけが必要な場合は、より高速なオプションです。借り入れ後に金利が変動した場合、借り換え計算機ローンの切り替えがクロージングコストに見合うかどうかを示します。借金返済計算機1 つだけではなく、一度に複数のローンにわたる追加支払いの優先順位を付けるのに役立ちます。