短い答え
250,000 ドルを 6.5% (残り 25 年) で 5.5% の新しい 30 年ローンに借り換えると、クロージング費用 5,000 ドルがかかり、月々の支払額が 1,896 ドルから 1,419.47 ドルに削減されます。これは、クロージング費用を約 11 か月で返済できる月額 476.53 ドルの節約になります。しかし、新しいローンは完全な 30 年の期間にリセットされるため、元の 25 年のローンを完済した場合よりも合計で約 71,394 ドル多くの利息が発生します。支払額が減り、損益分岐点が早くなったからといって、自動的に支払われる利息全体が少なくなるわけではありません。両方を確認してください。
重要なポイント
- 250,000 ドルの残高で金利が 1 ポイント低下すると (6.5% → 5.5%)、月あたり 476.53 ドルが節約され、約 11 か月でクロージングコストが 5,000 ドルで損益分岐点になります。
- 元の期間の 25 年がすでに残っていた後に時計を新しい 30 年の期間にリセットすると、金利が低くても、新しいローンの全期間にわたって約 71,394 ドルの余分な利息が追加されます。
- 損益分岐点は、クロージングコストをどれだけ早く回収できるかを示しますが、新規ローンの総利息が多いか少ないかはわかりません。決定する前に両方の数値を確認してください。
- クロージングコストをローンに組み込むと、前払いの現金がなくなるため、この計算ツールでは損益分岐点月がゼロ月に設定されますが、ローン残高と支払利息の合計は増加します。
損益分岐点の仕組み
毎月の貯蓄額 = 古い支払い額 − 新しい支払い額 = $1,896.00 − $1,419.47 = $476.53
損益分岐点 (月) = クロージングコスト ÷ 毎月の節約額 = 5,000 ドル ÷ 476.53 ドル ≈ 11 ヶ月
損益分岐点は、この計算機が生成する最も単純で、最も意思決定に関連する数値です。つまり、支払いで節約したお金がそれを手に入れるために費やした金額と等しくなるまでに、新しいローンをどれくらいの期間保持しなければならないかを示します。この例では、11 か月は短いです。約 1 年以上住み続ける予定のほとんどの住宅所有者は、キャッシュ フローの点で有利です。損益分岐点よりも早く引っ越しや売却を計画している場合、借り換えには労力を除いた費用がかかる可能性があります。
金利が低くても総利息が増える理由
これは、簡単な損益分岐点計算では見逃される部分です。当初のローンの残存期間は 25 年 (300 か月) でした。新しいローンは新たな 30 年 (360 か月) の期間にリセットされます。たとえパーセントポイントが完全に低くても、支払いをさらに 5 年にわたって延長すると、総利息の状況が変わります。
| ローン | レート | 残りの利息 |
|---|---|---|
| 現在のローン（25年の期間終了） | 6.5% | $189,615.61 |
| 新規融資（新規30年） | 5.5% | $261,010.10 |
これは、純粋に償却時計を再開することによって、新規ローンの存続期間中に支払われる利息がおよそ 71,394 ドル増加することになります。金利の低下だけでは、5 年間の余分な支払いを相殺するのに十分ではありませんでした。進行状況をリセットせずに、より低い金利をご希望の場合は、新しいローンの期間を残りの期間と一致させることについて貸し手に問い合わせてください（たとえば、標準の 30 年オプションの代わりに 25 年の借り換え）。これは通常、デフォルトでは提供されませんが、リクエストできる場合がよくあります。
関連する電卓
- 住宅ローン計算機 — 購入住宅ローンの支払いをゼロから見積もることができます。
- Mortgage Payoff Calculator — 追加の支払いにより、借り換えではなく現在のローンがどのように短縮されるかを確認してください。
- 住宅ローンの償却計算ツール — いずれかのローンの元金と利息の完全なスケジュールを表示します。