부동산 투자 계산기

이 계산기는 구매 가격, 융자, 임대료 및 운영 비용과 5년 자기자본 예측을 통해 모기지 지불, NOI, 한도율, 현금 흐름, 현금 환급, DSCR 등 전체 임대 부동산 분석을 실행합니다. 두 번째 탭에서는 구매와 임대 및 차액 투자를 비교합니다.

개인적인 계획에만 해당되며 재정적 조언은 해당되지 않습니다.

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투자 분석 또는 임대 vs 구매를 선택하고 숫자를 입력한 다음 분석을 클릭하여 ROI, 현금 흐름, 한도율 및 예측을 확인하세요.

짧은 대답

7% 다운으로 20% 다운된 $350,000 렌트와 월 $2,500 렌트에 대해 이 계산기는 5.14% 상한율이지만 마이너스 월별 현금 흐름은 약 -$362.85, 현금 현금 수익률은 -6.22%, DSCR은 0.81입니다. 1% 규칙도 위반됩니다(임대료 $2,500 대 규칙에서 요구하는 월 $3,500). 이는 정말 유용한 교훈입니다. 일단 실제 자금 조달이 고려되면 상당한 자본금 비율이 부동산 현금 흐름을 보장하지 않는다는 것입니다.

주요 시사점

  • Cap rate(NOI ¼ 가격)은 모기지를 완전히 무시합니다(여기서는 5.14%). 반면 현금 환급은 자금 조달 및 실제 투자된 현금을 설명하므로 Cap rate가 좋아 보일 때에도 마이너스가 될 수 있습니다.
  • 이 예의 0.81과 같이 1.0 미만의 DSCR은 순영업소득이 모기지 지불액을 완전히 충당하지 못한다는 것을 의미합니다. 이는 대부분의 투자 부동산 대출 기관이 표시하는 기준점입니다.
  • 1% 규칙은 가치 평가 방법이 아닌 빠른 심사 도구입니다. 구매 가격 $350,000에 월 임대료 $2,500는 규칙에서 요구하는 $3,500에 미치지 못합니다.
  • 초기 현금 흐름이 마이너스인 경우에도 자기자본은 여전히 ​​원금 상환 및 감사를 통해 형성될 수 있습니다. 이 예에서는 자기자본이 1년차 $83,254.16에서 5년차 $141,584.40으로 증가할 것으로 예상합니다.

한도율, 현금 흐름 및 DSCR 설명

NOI = 유효 총소득 − 운영 비용 = $28,500 − $10,500 = $18,000/년

캡레이트 = NOI ¼ 가격 = $18,000 ¼ $350,000 = 5.14%

월별 현금 흐름 = (유효 소득 ¼ 12) − 월별 지출 − 모기지 = $2,375 − $875 − $1,862.85 = −$362.85/월

DSCR = NOI ¼ 연간 부채 상환액 = $18,000 ¼ $22,354.20 = 0.81

여기서 유효 총소득은 연간 임대료 $30,000부터 시작하고 공실 수당 5%를 줄여 $28,500로 줄입니다. 운영 비용(재산세, 보험, 유지 관리 및 자산 관리)은 연간 총 $10,500이며 NOI는 $18,000입니다. $350,000 구매 가격으로 나누면 이는 5.14%의 상한세율이며 그 자체로는 상당히 일반적인 주거용 임대처럼 보입니다.

그러나 캡레이트는 모기지를 고려하지 않습니다. 20% 다운($70,000) 및 30년간 7% 이율로 $280,000 대출에 대한 모기지 상환액은 $1,862.85/월 — $22,354.20/년입니다. $18,000의 NOI는 이를 충당하지 않으므로 DSCR은 0.81이고 모든 비용과 모기지 후 월 현금 흐름은 -$362.85입니다. 연간 현금 흐름을 실제로 투자한 70,000달러로 나누는 현금 현금 수익률은 대략 -6.22%입니다.

이 중 어느 것도 거래가 자동으로 나쁘다는 것을 의미하지는 않습니다. 원금 상환으로 자본이 계속 축적되고 연간 감사액이 3%로 가정되어 이 예에서 5년차까지 추정 $141,584.40에 도달합니다. 이는 cap rate만으로는 충분하지 않다는 것을 의미합니다. 거래가 확정되기 전에 현금 흐름과 DSCR을 확인하세요.

임대 vs 구매: 10년 비교

$350,000 주택(20% 다운, 7% 요율)과 $2,000/월 임대료(연간 임대료 증가율 3%, 차액에 대한 투자 수익률 7%)에 대해 계산기의 임대 및 구매 탭을 사용하면 10년차에 구매가 이루어집니다.

미터법 10년차
구매자 순자산(주택 자산)$228,423.49
임차인 순자산(투자 차액)$197,948.99
구매시 장점$30,474.50

임차인 시나리오에서는 매달 구매 비용이 임차료를 초과한다고 가정하고 그 차액은 7%로 투자됩니다. 모기지 지불액이 고정되어 있는 동안 임대료는 연간 3%씩 증가하기 때문에 구매의 월간 비용 이점과 임차인의 투자 가능 잉여는 시간이 지남에 따라 줄어듭니다. 임대료, 평가액 또는 투자 수익 가정을 변경하면 이 비교가 어느 쪽으로든 바뀔 수 있습니다. 이것이 바로 경험 법칙에 의존하기보다는 자신만의 숫자로 실행할 가치가 있는 이유입니다.

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자주 묻는 질문

캡레이트란 무엇이고 무엇이 좋은 것으로 간주되나요?

캡레이트는 연간 NOI가 $18,000인 $350,000 부동산의 순영업소득을 구매 가격으로 나눈 값으로, 이는 5.14% 캡레이트입니다. 이는 자금 조달을 완전히 무시하므로 자금 조달 현금 흐름이 긍정적일지 여부를 판단하는 것이 아니라 부동산을 비교하는 데 사용하는 것이 가장 좋습니다.

부동산이 견고한 한도율을 갖고 있으면서도 여전히 매달 돈을 잃을 수 있는 이유는 무엇입니까?

Cap Rate는 모기지를 무시합니다. 20% 다운과 7% 모기지로 월 $2,500에 임대하는 $350,000 부동산은 5.14%의 상한율을 게시할 수 있지만 $1,862.85 모기지 지불금이 NOI보다 더 많은 금액을 차지하기 때문에 현금 흐름은 여전히 ​​월 -$362.85입니다. 항상 Cap Rate와 함께 현금흐름과 DSCR을 확인하세요.

DSCR이란 무엇이며 왜 중요한가요?

Debt service coverage ratio (DSCR) is NOI divided by annual mortgage payments. A DSCR below 1.0 — like 0.81 in the example above — means the property's operating income does not fully cover its debt payments, a red flag many lenders require to be above 1.20–1.25 for investment loans.

1% 규칙은 무엇이며 이에 의존해야 합니까?

1% 규칙은 월 임대료가 구매 가격의 최소 1%($350,000 부동산에 대해 $3,500)여야 한다고 말합니다. 2,500달러에 임대한 부동산은 해당 심사에 실패합니다. 이는 전체 숫자를 실행하기 전에 면밀한 현금 흐름 점검이 필요한 거래를 표시하는 빠른 방법입니다.

현금현금수익률은 cap rate과 어떻게 다른가요?

현금 현금 환급은 연간 현금 흐름을 실제 투자된 현금(계약금 + 마감 및 수리 비용)으로 나누어 자금 조달을 반영합니다. 5.14%의 한도율을 가진 부동산은 모기지 지불금이 창출되는 소득보다 클 경우 마이너스 현금 현금 수익률(-6.22%)을 가질 수 있습니다.

이 부동산 계산기를 어떻게 사용하나요?

부동산 가격, 융자 조건, 임대 소득, 공실률, 운영 비용을 입력하여 NOI, 한도율, 현금 흐름, 현금 환급 수익, DSCR과 더불어 5년간의 자기자본 및 현금 흐름 예측을 확인하세요. 임대 및 구매 탭으로 전환하여 구매와 임대를 비교하고 차액을 투자하세요.

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