짧은 대답
월 $800의 비용으로 월 $2,500에 임대하는 $350,000 부동산의 경우 상한율은 5.4%이고 총 수익률은 8.57%입니다. 총 수익률은 비용을 완전히 무시하기 때문에 두 가지 다른 숫자입니다. 모기지를 입력하지 않은 경우 월간 현금 흐름은 건전한 $1,575입니다. 월 2,000달러의 모기지 지불액을 추가하면 현금 흐름이 -$425로 반전됩니다. 이는 동일한 자산이며 차입금이 없지만 자금 조달이 완료되면 수렁에 빠지게 됩니다.
주요 시사점
- 이 계산기는 월별 모기지 지불액을 직접 입력으로 사용합니다. 차입금이 없는(모두 현금) 수익을 보려면 $0를 입력하고, 차입금을 적용한 상황을 보려면 실제 지불금을 입력하십시오.
- 총 수익률(여기서는 8.57%)은 임대료만 가격으로 나눕니다. Cap Rate(5.4%)는 운영 비용을 먼저 계산합니다. 총 수익률만으로는 실제 수익을 과장하므로 항상 두 가지를 모두 확인합니다.
- 동일한 $350,000 부동산은 모기지 없이 월 +$1,575 현금 흐름에서 $2,000 모기지 지불 시 월 -$425로 변동합니다. 이는 금융 조건이 차입 없이 서류상으로는 괜찮아 보이는 거래를 성사시키거나 깨뜨릴 수 있음을 상기시켜 줍니다.
- NOI(이 예에서 연간 $18,900)는 상한율과 부채 상환액을 차감한 현금 흐름을 모두 제공하는 숫자입니다. 두 비율 중 하나를 신뢰하기 전에 편하게 계산해 보세요.
캡레이트 대 총수익률
총수익률 = 연간 임대료 ¼ 가격 = $30,000 ¼ $350,000 = 8.57%
NOI = 유효 소득 − 비용 = $28,500 − $9,600 = $18,900
캡레이트 = NOI ¼ 가격 = $18,900 ¼ $350,000 = 5.4%
총수익률은 임대료를 가격으로 나눈 가장 빠르고 대략적인 심사 수치이며 비용을 알지 못해도 모든 목록을 쉽게 계산할 수 있습니다. 하지만 공실, 세금, 보험, 유지 관리 등을 완전히 무시하므로 항상 실제 수익률을 과대평가합니다. Cap Rate는 총 임대료 대신 NOI에서 시작하여 이러한 비용을 고려하므로 이 예에서는 거의 3.2% 포인트 낮아집니다(5.4% 대 8.57%). 부동산을 비교할 때 비용 비율이 다른 경우 총 수익률은 두 거래의 순위를 잘못된 순서로 지정할 수 있습니다. 상한 비율이 더 신뢰할 수 있는 수치입니다.
모기지 입력이 모든 것을 어떻게 변화시키는가
대출 금액과 이자율로 모기지 지불액을 계산하는 계산기와 달리 이 계산기는 월별 모기지 지불금을 직접 요청하므로 금융이 동일한 거래를 어떻게 변화시키는지 정확하게 확인할 수 있습니다.
| 대본 | 월간 현금 흐름 |
|---|---|
| 전액 현금(담보대출 없음) | $1,575.00 |
| $2,000/월 모기지 | -$425.00 |
한도율과 총수익률은 모기지 입력에 따라 절대 변하지 않습니다. 둘 다 부채 상환 전에 계산됩니다. 현금흐름만 움직입니다. 이러한 분리는 유용합니다. 이를 통해 자금 조달 계획과 관계없이 부동산이 근본적으로 건전한지(한도율을 통해) 평가한 다음 실제 또는 가상 모기지 지불금을 위에 쌓아 월별 현금 흐름에 어떤 영향을 미치는지 확인할 수 있습니다.
관련 계산기
- 부동산 투자 계산기 — 대출 금액과 이자율에 5년 간의 예측을 더해 모기지를 구축합니다.
- 모기지 계산기 — 이 계산기에 연결할 정확한 월별 지불금을 찾으십시오.
- 임대 및 구매 계산기 — 임대주택이 아닌 거주할 주택을 평가하기 위한 것입니다.