Het korte antwoord
On a $350,000 rental financed with 20% down at 7% and renting for $2,500/month, this calculator finds a 5.14% cap rate but negative monthly cash flow of about -$362.85, a -6.22% cash-on-cash return, and a DSCR of 0.81. It fails the 1% rule too ($2,500 rent vs. the $3,500/month that rule calls for). That is a genuinely useful lesson: a respectable cap rate does not guarantee a property cash flows once real financing is factored in.
Belangrijkste afhaalrestaurants
- De maximumrente (NOI ÷ prijs) negeert uw hypotheek volledig – hier 5,14% – terwijl het cash-on-cash rendement rekening houdt met de financiering en het feitelijk geïnvesteerde geld, wat negatief kan zijn, zelfs als de maximumrente er goed uitziet.
- Een DSCR van minder dan 1,0, zoals 0,81 in dit voorbeeld, betekent dat het nettobedrijfsresultaat de hypotheekbetaling niet volledig dekt – een drempel die de meeste kredietverstrekkers van vastgoedbeleggingen zullen aanhouden.
- De 1%-regel is een snelle screeningstool, geen waarderingsmethode: $2.500/maand huur voor een aankoopprijs van $350.000 blijft achter bij de $3.500 die de regel vereist.
- Zelfs met een negatieve vroege cashflow kan het eigen vermogen nog steeds worden opgebouwd door de aflossing en waardering van de hoofdsom. Dit voorbeeld voorspelt dat het eigen vermogen groeit van $83.254,16 in jaar 1 tot $141.584,40 in jaar 5.
Cap rate, cashflow en DSCR uitgelegd
NOI = Effectief bruto inkomen − bedrijfskosten = $28.500 − $10.500 = $18.000/jr
Cap-tarief = NOI ÷ prijs = $ 18.000 ÷ $ 350.000 = 5,14%
Maandelijkse cashflow = (effectief inkomen ÷ 12) − maandelijkse uitgaven − hypotheek = $2.375 − $875 − $1.862,85 = −$362,85/maand
DSCR = NOI ÷ jaarlijkse schuldendienst = $18.000 ÷ $22.354,20 = 0,81
Het effectieve bruto inkomen begint hier vanaf $30.000/jaar aan huur, verminderd met een leegstandstoeslag van 5% tot $28.500. De bedrijfskosten – onroerendgoedbelasting, verzekering, onderhoud en vastgoedbeheer – bedragen in totaal $ 10.500 per jaar, waardoor $ 18.000 aan NOI overblijft. Gedeeld door de aankoopprijs van $350.000, is dat een maximumtarief van 5,14%, wat op zichzelf lijkt op een redelijk gewone woninghuur.
But cap rate never looks at the mortgage. With 20% down ($70,000) and a 7% rate over 30 years, the mortgage payment on the $280,000 loan is $1,862.85/month — $22,354.20/year. NOI of $18,000 does not cover that, so DSCR comes in at 0.81, and monthly cash flow after all expenses and the mortgage lands around -$362.85. Cash-on-cash return, which divides annual cash flow by the $70,000 actually invested, works out to roughly -6.22%.
Niets van dit alles betekent dat de deal automatisch slecht is; het eigen vermogen wordt nog steeds opgebouwd door de aflossing van de hoofdsom en de veronderstelde jaarlijkse stijging van 3%, wat in dit voorbeeld in het vijfde jaar naar schatting $141.584,40 bedraagt. Het betekent wel dat de maximumrente alleen niet voldoende is; controleer de cashflow en DSCR voordat u ervan uitgaat dat er een deal wordt gesloten.
Huren versus kopen: een vergelijking van 10 jaar
Met behulp van het tabblad Huur vs. Koop van de rekenmachine met een huis van $350.000 (20% korting, 7% tarief) tegen $2000/maand huur (3% jaarlijkse huurgroei, 7% investeringsrendement op het verschil), komt kopen in jaar 10 vooruit:
| Metrisch | Jaar 10 |
|---|---|
| Nettowaarde van de koper (overwaarde van het huis) | $228,423.49 |
| Nettowaarde huurder (geïnvesteerd verschil) | $197,948.99 |
| Voordeel bij kopen | $30,474.50 |
In het huurdersscenario wordt ervan uitgegaan dat elke maand de aankoopkosten hoger zijn dan de huur, en dat verschil wordt belegd tegen 7%. Omdat de huur met 3% per jaar groeit terwijl de hypotheekbetaling vast blijft, neemt het maandelijkse kostenvoordeel van de aankoop – en het belegbare overschot van de huurder – in de loop van de tijd af. Verander de aannames over huur, waardering of investeringsrendement en deze vergelijking kan beide kanten op draaien. Dat is precies de reden waarom het de moeite waard is om met uw eigen cijfers te werken in plaats van te vertrouwen op een vuistregel.
Gerelateerde rekenmachines
- Huur- versus koopcalculator — een speciale, diepere vergelijkingstool voor huren en kopen.
- Huurwoningcalculator — een andere kijk op de cashflow en het rendement van een huurwoning.
- Hypotheekcalculator — splits de maandelijkse betaling op die in deze analyse is gebruikt.