Calculadora de amortização de hipotecas
Veja seu cronograma de pagamento completo mostrando como cada pagamento é dividido entre principal e juros.
Detalhes do empréstimo
Seu cronograma de amortização
Insira os detalhes do seu empréstimo para ver um detalhamento completo do pagamento.
Gerando cronograma...
Erro
Pagamento Mensal
$0
Juros totais
$0
Total pago
$0
Data de pagamento
-
Economia extra de pagamento
Você salva $0 e pagar 0 meses antes!
Visualização de pagamento
Cronograma de Amortização
| # | Data | Pagamento | Principal | Interesse | Equilíbrio |
|---|
| Ano | Principal | Interesse | Saldo final |
|---|
Guia do usuário completo
What is Loan Amortization?
Loan amortization is the process of spreading a loan into a series of fixed payments over time. Each payment covers both the interest expense and the reduction of the principal balance. An amortization schedule provides a detailed table showing exactly how much of each payment goes toward interest versus principal, and the remaining balance after each payment.
M = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ - 1]
Esta é a fórmula de amortização padrão onde M = Pagamento Mensal, P = Principal (valor do empréstimo), r = Taxa de Juros Mensal (taxa anual ÷ 12) e n = Número Total de Pagamentos (anos × 12). O principal insight é que, embora o pagamento total permaneça o mesmo todos os meses, a divisão entre o principal e os juros muda drasticamente ao longo do tempo.
Como funciona a amortização
Early Payments: Mostly Interest
No início do seu empréstimo, o saldo devedor é o mais elevado. Como os juros são calculados sobre o saldo restante, uma grande parte dos seus pagamentos antecipados vai para juros. Por exemplo, em um empréstimo de $ 300.000 a 6,5%, seu primeiro pagamento de $ 1.896 inclui $ 1.625 em juros e apenas $ 271 de principal.
Pagamentos intermediários: o ponto de cruzamento
Em torno da metade do prazo do empréstimo, os pagamentos se cruzam – mais começa a ir para o principal do que para os juros. Este é o ponto de inflexão onde você começa a construir patrimônio mais rapidamente. Em um empréstimo de 30 anos, esse cruzamento normalmente ocorre por volta do ano 18-20.
Late Payments: Mostly Principal
In the final years, most of your payment goes directly to reducing the loan balance. The interest portion shrinks significantly because the remaining balance is much smaller. Your last few payments are almost entirely principal.
Extra Payments: Accelerate Payoff
Extra payments go directly toward reducing principal, which means less interest accrues on future payments. Even small extra payments early in the loan term can save tens of thousands in interest and shave years off your mortgage.
Como usar esta calculadora
- Insira o valor total do empréstimo (o valor emprestado, não o preço da casa)
- Enter the annual interest rate from your lender
- Selecione o prazo do empréstimo – 10, 15, 20, 25, 30 ou 40 anos
- Defina a data de início do empréstimo (mês e ano)
- Opcionalmente, expanda 'Adicionar pagamentos extras' para inserir valores extras mensais ou anuais
- Click 'Calculate Schedule' to generate your complete amortization table
- Alterne entre as visualizações Mensal e Anual para ver diferentes detalhamentos
- Use the Balance/Breakdown chart tabs to visualize your loan
- Exporte para CSV para uso em planilhas ou planejamento financeiro
Compreendendo seus resultados
Pagamento Mensal
O valor fixo que você paga mensalmente durante a vigência do empréstimo (excluindo pagamentos extras). Esse valor permanece constante, mas a divisão entre principal e juros muda a cada pagamento.
Juros totais
O valor total dos juros que você pagará durante todo o prazo do empréstimo. Em uma hipoteca de 30 anos, os juros totais podem exceder o valor original do empréstimo – por exemplo, um empréstimo de $ 300.000 a 6,5% custa mais de $ 382.000 apenas em juros.
Total pago
A soma de todos os pagamentos efetuados durante a vida do empréstimo, incluindo o reembolso do principal e os encargos com juros. Isso representa o verdadeiro custo total de sua hipoteca.
Balance Chart
Shows how your remaining loan balance decreases over time. The curve is steep at the end because more of each payment goes to principal as the loan matures.
Breakdown Chart
Um gráfico de rosca mostrando a proporção do total de pagamentos que foi para o principal versus os juros. Isso fornece uma visão rápida de quanto do seu dinheiro foi para o credor em comparação ao pagamento do empréstimo.
Amortization Formula
A fórmula padrão de amortização de empréstimos usada para calcular pagamentos mensais fixos:
Monthly Payment Calculation:
M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]
Onde:
- M = Pagamento Mensal
- P = Principal (Loan Amount)
- r = Taxa de juros mensal (taxa anual ÷ 12 ÷ 100)
- n = Pagamentos totais (prazo do empréstimo em anos × 12)
Per-Payment Breakdown:
- Interest Portion = Remaining Balance × r
- Principal Portion = M − Interest Portion
- New Balance = Remaining Balance − Principal Portion
Loan Term Comparison ($300,000 at 6.5%)
See how different loan terms affect your monthly payment and total interest paid.
| Prazo do empréstimo | Pagamento Mensal | Juros totais | Total pago |
|---|---|---|---|
| 10 Anos | $3,407 | $108,808 | $408,808 |
| 15 Anos | $2,613 | $170,388 | $470,388 |
| 20 Anos | $2,238 | $237,052 | $537,052 |
| 25 Anos | $2,028 | $308,275 | $608,275 |
| 30 Anos | $1,896 | $382,633 | $682,633 |
| 40 Anos | $1,740 | $535,366 | $835,366 |
Notas importantes
- Esta calculadora pressupõe um empréstimo a taxa fixa com pagamentos mensais constantes. As hipotecas com taxas ajustáveis (ARMs) terão cronogramas de pagamento diferentes.
- O cronograma mostra apenas o principal e os juros. Impostos sobre a propriedade, seguro residencial, PMI e taxas HOA não estão incluídos – use nossa Calculadora de hipoteca para obter um detalhamento completo do PITI.
- Verifique com seu credor antes de fazer pagamentos extras – alguns empréstimos têm penalidades de pré-pagamento, embora estas estejam se tornando menos comuns.
- As datas e valores reais de pagamento podem variar ligeiramente devido ao arredondamento e aos métodos de cálculo específicos do seu credor.
Benefícios de pagamentos extras
Making extra payments toward principal provides significant advantages:
- Save tens of thousands of dollars in total interest
- Pay off your mortgage 5-10 years earlier
- Build home equity much faster
- Reduza o risco financeiro e ganhe tranquilidade
- Mesmo US$ 100/mês extras podem economizar mais de US$ 50.000 em um empréstimo de 30 anos
- Biweekly payments equal 13 monthly payments per year
When NOT to Pay Extra
Às vezes é melhor investir dinheiro extra em outro lugar:
- Se você tem dívidas com juros mais altos (cartões de crédito, empréstimos pessoais)
- Se você não tiver um fundo de emergência de 3 a 6 meses
- Se o seu empregador oferece correspondência 401 (k), você não está usando
- Se a sua taxa de hipoteca for muito baixa (abaixo de 4%)
- Se você precisar de dinheiro para outras despesas essenciais
- If your loan has prepayment penalties