Calculadora de refinanciamento

Esta calculadora compara sua hipoteca atual a uma oferta de refinanciamento, mostrando o novo pagamento mensal, o ponto de equilíbrio nos custos de fechamento e – o que é crítico – se a redefinição do prazo do empréstimo elimina a economia de juros de uma taxa mais baixa.

Apenas para planejamento pessoal – não para aconselhamento financeiro.

Avaliado por Conselho Editorial de Finanças da CalculatorDrive · Última atualização

Seus detalhes

Empréstimo Atual

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Novos termos de empréstimo

Custos de fechamento

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Insira seu empréstimo atual e os novos termos do empréstimo para ver a economia, o ponto de equilíbrio e a comparação.

A resposta curta

O refinanciamento de US$ 250.000 a 6,5% (25 anos restantes) em um novo empréstimo de 30 anos a 5,5% com US$ 5.000 em custos de fechamento reduz o pagamento mensal de US$ 1.896 para US$ 1.419,47 – uma economia de US$ 476,53/mês que paga os custos de fechamento em cerca de 11 meses. Mas como o novo empréstimo é redefinido para um prazo completo de 30 anos, ele acumula cerca de US$ 71.394 a mais de juros totais do que o término do empréstimo original de 25 anos teria. Pagamento mais baixo e equilíbrio rápido não significam automaticamente menos juros pagos em geral - verifique ambos.

Principais conclusões

  • Uma queda de 1 ponto na taxa (6,5% → 5,5%) em um saldo de US$ 250.000 economiza US$ 476,53/mês e atinge o equilíbrio de US$ 5.000 em custos de fechamento em cerca de 11 meses.
  • Redefinir o relógio para um novo prazo de 30 anos após 25 anos do prazo original já restarem adiciona cerca de US$ 71.394 em juros extras ao longo da vida do novo empréstimo, mesmo com a taxa mais baixa.
  • O ponto de equilíbrio informa a rapidez com que você recupera os custos de fechamento – não informa se o novo empréstimo custa mais ou menos em juros totais. Verifique os dois números antes de decidir.
  • A inclusão dos custos de fechamento no empréstimo define o ponto de equilíbrio para zero meses nesta calculadora, uma vez que você não paga nenhum dinheiro adiantado - mas aumenta o saldo do empréstimo e os juros totais pagos.

Como funciona o ponto de equilíbrio

Economia mensal = pagamento antigo - novo pagamento = $ 1.896,00 - $ 1.419,47 = $ 476,53

Ponto de equilíbrio (meses) = custos de fechamento ÷ economia mensal = $ 5.000 ÷ $ 476,53 ≈ 11 meses

O ponto de equilíbrio é o número mais simples e mais relevante para a decisão que esta calculadora produz: quanto tempo você deve manter o novo empréstimo antes que o dinheiro que você economizou em pagamentos seja igual ao que você gastou para obtê-lo. Neste exemplo, 11 meses é pouco – a maioria dos proprietários que planejam ficar no local por mais de um ano sai à frente no fluxo de caixa. Se você planeja mudar ou vender antes do ponto de equilíbrio, o refinanciamento provavelmente custará dinheiro líquido do esforço.

Por que uma taxa mais baixa ainda pode significar mais juros totais

Esta é a parte que falta ao cálculo rápido do ponto de equilíbrio. O empréstimo original tinha 25 anos (300 meses) restantes; o novo empréstimo é redefinido para um novo prazo de 30 anos (360 meses). Mesmo com um ponto percentual inferior, estender os pagamentos por mais cinco anos altera o quadro total dos juros:

Empréstimo Avaliar Juros restantes
Empréstimo atual (prazo final de 25 anos)6.5%$189,615.61
Novo empréstimo (novo prazo de 30 anos)5.5%$261,010.10

Isso representa cerca de US$ 71.394 a mais de juros pagos ao longo da vida do novo empréstimo, simplesmente pelo reinício do relógio de amortização – a taxa mais baixa por si só não foi suficiente para compensar cinco anos extras de pagamentos. Se você deseja a taxa mais baixa sem redefinir seu progresso, pergunte ao seu credor sobre como combinar o prazo do novo empréstimo com o prazo restante (por exemplo, um refinanciamento de 25 anos em vez da opção padrão de 30 anos), que geralmente não é oferecido por padrão, mas muitas vezes pode ser solicitado.

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Perguntas frequentes

Quando o refinanciamento de uma hipoteca faz sentido financeiro?

O refinanciamento geralmente faz sentido quando você pode reduzir sua taxa de juros o suficiente para compensar os custos de fechamento dentro de um prazo razoável – comumente chamado de ponto de equilíbrio. Você também deve planejar ficar em casa o tempo suficiente para recuperar esses custos.

Qual é o ponto de equilíbrio em um refinanciamento?

O ponto de equilíbrio é o número de meses até que a economia acumulada no pagamento seja igual aos custos de fechamento. Com um saldo de $ 250.000 passando de 6,5% para 5,5% com $ 5.000 em custos de fechamento, a economia mensal de $ 476,53 paga esses custos em cerca de 11 meses. Se você vender ou se mudar antes do ponto de equilíbrio, poderá pagar mais para refinanciar do que economizar.

O que são pontos de desconto de hipoteca?

Os pontos são taxas iniciais pagas no fechamento para reduzir sua taxa de juros – um ponto normalmente equivale a 1% do valor do empréstimo. Os pontos podem reduzir os pagamentos mensais, mas aumentar o custo inicial. Avalie se as poupanças a longo prazo justificam o desembolso de dinheiro.

O que é um refinanciamento de saque?

Um refinanciamento de saque substitui sua hipoteca existente por um empréstimo maior e dá a você a diferença em dinheiro. Ele pode financiar melhorias na casa ou pagamento de dívidas, mas aumenta o saldo do empréstimo e pode estender o prazo de pagamento.

Devo reiniciar o prazo do meu empréstimo ao refinanciar?

O refinanciamento para um novo prazo de 30 anos reduz os pagamentos mensais, mas pode aumentar os juros totais se você já tiver pago o empréstimo atual há anos. Num exemplo, reduzir a taxa de 6,5% para 5,5% reduziu o pagamento em $476,53/mês, mas redefinir de 25 anos restantes para um novo prazo de 30 anos significou pagar cerca de $71.394 a mais em juros totais ao longo da vida do novo empréstimo. Compare os juros totais sobre o prazo original restante com o novo prazo antes de decidir - ou pergunte ao seu credor sobre como combinar o novo prazo com o prazo restante.

Como faço para usar esta calculadora de refinanciamento?

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