Calculadora de amortização de hipotecas

Esta calculadora cria seu cronograma completo de pagamentos mês a mês, mostra exatamente quando o principal finalmente ultrapassa os juros do seu pagamento e permite testar como pagamentos mensais ou anuais extras alteram a data de pagamento e os juros totais.

Apenas para planejamento pessoal – não para aconselhamento financeiro.

Avaliado por Conselho Editorial de Finanças da CalculatorDrive · Última atualização

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A resposta curta

Em uma hipoteca de $ 300.000 a 6,5% ao longo de 30 anos, o pagamento é de $ 1.896,20 por mês, mas o principal não ultrapassa os juros desse pagamento até o pagamento 233 - cerca de 19,4 anos depois. Adicione $ 250 extras por mês e o empréstimo será pago em 262 meses em vez de 360, economizando $ 120.336,94 em juros.

Principais conclusões

  • $ 300.000 a 6,5% ao longo de 30 anos: $ 1.896,20/mês, $ 382.633,47 de juros totais - mais do que o valor do empréstimo em si.
  • O principal não excede os juros do pagamento mensal até o pagamento 233 (por volta do ano 19.4) – o patrimônio líquido aumenta lentamente por um longo tempo.
  • $ 250/mês extras pagam o empréstimo 98 meses (mais de 8 anos) antes e economizam $ 120.336,94 em juros.
  • O cronograma é uma projeção de seus termos originais – seu extrato de hipoteca real será ligeiramente diferente devido ao depósito, taxas ou alterações nas taxas de um ARM.

O ponto de cruzamento do interesse principal

Cada pagamento equivale a $ 1.896,20, mas a divisão dentro dele muda a cada mês, já que são cobrados juros sobre o saldo restante:

Pagamento 1: principalmente juros (o saldo ainda é de US$ 300.000)

Pagamento 233 (~ano 19.4): o principal finalmente excede os juros

Pagamento 360: quase inteiramente principal (saldo é quase US$ 0)

É por isso que o valor da habitação proveniente do pagamento do capital aumenta tão lentamente na primeira metade de uma hipoteca de 30 anos – durante quase duas décadas, cada pagamento representa mais juros sobre o saldo original do que reduzi-lo. O refinanciamento ou a mudança de empréstimo após alguns anos redefinem esta curva, o que é parte da razão pela qual o refinanciamento frequente pode prolongar silenciosamente o tempo necessário para acumular capital.

O que $ 250 extras por mês contribuem para a programação

Padrão +$250/mês
Tempo de pagamento360 meses262 meses
Juros totais$382,633.47$262,296.53

Como os pagamentos extras se aplicam diretamente ao principal, eles reduzem o saldo sobre o qual os juros do próximo mês são calculados – um benefício composto que soma mais do que os próprios pagamentos extras. US$ 250 por mês durante cerca de 262 meses (cerca de US$ 65.500 em pagamentos extras) economizam US$ 120.336,94 em juros, quase o dobro do que foi pago.

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Perguntas frequentes

O que é um cronograma de amortização de hipotecas?

Um cronograma de amortização lista cada pagamento mensal durante a vida do empréstimo, mostrando quanto vai para o principal versus os juros e o saldo restante após cada pagamento. Em um empréstimo de $ 300.000 a 6,5% ao longo de 30 anos, isso significa 360 pagamentos de $ 1.896,20 cada, mas a divisão principal versus juros dentro desse pagamento muda a cada mês.

Por que tantos juros são pagos antecipadamente em uma hipoteca?

Os juros são calculados sobre o saldo remanescente, que é mais alto no início. Numa hipoteca de 300.000 dólares, 6,5%, de 30 anos, o capital não ultrapassa os juros do pagamento mensal até ao pagamento 233 – cerca de 19,4 anos depois – razão pela qual tão pouco capital é acumulado na primeira década e meia.

Como os pagamentos extras alteram o cronograma de amortização?

Pagamentos extras reduzem o principal imediatamente, reduzindo todas as cobranças de juros futuras. Adicionar $ 250 por mês aos $ 300.000, 6,5%, hipoteca de 30 anos acima compensa em 262 meses em vez de 360 ​​- 98 meses (mais de 8 anos) antes - e reduz os juros totais de $ 382.633,47 para $ 262.296,53, economizando $ 120.336,94.

O cronograma de amortização é igual ao meu extrato de hipoteca?

Um cronograma é uma projeção baseada em seus termos originais. Seu extrato real reflete pagamentos reais, ajustes de garantia, alterações de taxas em ARMs e quaisquer taxas. Use o cronograma para planejamento, não como um documento legal de pagamento.

Qual é a diferença entre amortização e prazo?

Amortização é o cronograma durante o qual o empréstimo é reembolsado integralmente. Em alguns empréstimos – especialmente no Canadá – o período de amortização pode ser superior ao prazo contratual, o que significa que um saldo permanece devido na renovação.

Como faço para usar esta calculadora de amortização de hipotecas?

Insira o valor do empréstimo, a taxa de juros anual e o prazo do empréstimo. Opcionalmente, adicione pagamentos extras mensais ou anuais e clique em Calcular para visualizar seu calendário de pagamentos completo com principal, juros e saldo restante de cada período.

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