Короткий ответ
Рефинансирование 250 000 долларов США под 6,5% (осталось 25 лет) в новый 30-летний кредит под 5,5% с 5000 долларов США затрат на закрытие сокращает ежемесячный платеж с 1896 долларов США до 1419,47 долларов США — экономия в размере 476,53 долларов США в месяц, которая окупает затраты на закрытие примерно за 11 месяцев. Но поскольку срок нового кредита переустанавливается на полный 30-летний срок, общая сумма процентов по нему начисляется примерно на 71 394 доллара больше, чем при погашении первоначального 25-летнего кредита. Более низкие выплаты и быстрая безубыточность не означают автоматически меньшую сумму выплачиваемых процентов — проверьте и то, и другое.
Ключевые выводы
- Снижение ставки на 1 пункт (6,5% → 5,5%) при балансе в 250 000 долларов экономит 476,53 доллара в месяц и выходит на уровень безубыточности при затратах на закрытие в 5000 долларов примерно за 11 месяцев.
- Сброс часов на новый 30-летний срок после того, как до исходного срока уже осталось 25 лет, добавляет около 71 394 долларов дополнительных процентов в течение срока действия нового кредита, даже с более низкой ставкой.
- Точка безубыточности показывает, насколько быстро вы окупите затраты на закрытие, но не говорит вам, будет ли новый кредит стоить больше или меньше в общей сумме процентов. Прежде чем принять решение, проверьте оба числа.
- Включение затрат на закрытие кредита в этом калькуляторе устанавливает безубыточность в ноль месяцев, поскольку вы не платите наличными авансом, но это увеличивает остаток по кредиту и общую сумму выплаченных процентов.
Как работает точка безубыточности
Ежемесячная экономия = старый платеж – новый платеж = 1 896,00 долларов США – 1 419,47 долларов США = 476,53 долларов США
Безубыточность (месяцы) = затраты на закрытие ÷ ежемесячная экономия = 5000 долларов США ÷ 476,53 долларов США ≈ 11 месяцев.
Точка безубыточности — это самое простое и наиболее важное для принятия решений число, которое выдает этот калькулятор: как долго вы должны хранить новый кредит, прежде чем деньги, которые вы сэкономили на платежах, сравняются с тем, что вы потратили на его получение. В этом примере 11 месяцев — это мало — большинство домовладельцев, которые планируют оставаться дома дольше, чем год, выигрывают по денежному потоку. Если вы планируете переехать или продать раньше точки безубыточности, рефинансирование, скорее всего, будет стоить вам денег за вычетом усилий.
Почему более низкая ставка все же может означать более высокую общую процентную ставку
Это та часть, которую упускают из виду быстрые расчеты безубыточности. Срок действия первоначального кредита составлял 25 лет (300 месяцев); новый кредит сбрасывается на новый срок в 30 лет (360 месяцев). Даже при снижении на целый процентный пункт растягивание выплат на пять дополнительных лет меняет общую процентную картину:
| Заем | Ставка | Оставшийся интерес |
|---|---|---|
| Текущий кредит (срок окончания 25 лет) | 6.5% | $189,615.61 |
| Новый кредит (новый срок на 30 лет) | 5.5% | $261,010.10 |
Это примерно на 71 394 доллара больше процентов, выплаченных в течение срока действия нового кредита, исключительно за счет перезапуска часов погашения — одной только более низкой ставки было недостаточно, чтобы компенсировать пять дополнительных лет платежей. Если вам нужна более низкая ставка без сброса прогресса, попросите своего кредитора сопоставить срок нового кредита с оставшимся сроком (например, 25-летнее рефинансирование вместо стандартного 30-летнего варианта), который обычно не предлагается по умолчанию, но часто может быть запрошен.
Сопутствующие калькуляторы
- Ипотечный калькулятор — расчет платежей по ипотеке на покупку с нуля.
- Калькулятор погашения ипотеки — Посмотрите, как дополнительные платежи сокращают ваш текущий кредит вместо рефинансирования.
- Калькулятор амортизации ипотечного кредита — просмотреть полный график погашения основной суммы и процентов по любому кредиту.