The short answer
250.000 $'ı %6,5 (kalan 25 yıl) ile %5,5'lik yeni bir 30 yıllık krediye ve kapanış maliyeti 5.000 $'a yeniden finanse etmek, aylık ödemeyi 1.896 $'dan 1.419,47 $'a düşürür; bu, kapanış masraflarını yaklaşık 11 ayda geri ödeyen aylık 476,53 $'lık bir tasarruftur. Ancak yeni kredi tam 30 yıllık bir vadeye sıfırlandığı için, orijinal 25 yıllık kredinin tamamlanmasından yaklaşık 71.394 $ daha fazla toplam faiz tahakkuk ettiriyor. Daha düşük ödeme ve hızlı başabaş noktası, otomatik olarak genel olarak daha az faiz ödenmesi anlamına gelmez; her ikisini de kontrol edin.
Temel çıkarımlar
- 250.000 $'lık bakiyede 1 puanlık oran düşüşü (%6,5 → %5,5), ayda 476,53 $ tasarruf sağlar ve yaklaşık 11 ayda kapanış maliyetlerinde 5.000 $'ı bile kırar.
- Orijinal vadenin 25 yılı zaten kaldıktan sonra saati yeni bir 30 yıllık vadeye sıfırlamak, daha düşük oranla bile yeni kredinin ömrü boyunca yaklaşık 71.394 $ ekstra faiz ekliyor.
- Başabaş noktası, kapanış maliyetlerini ne kadar hızlı telafi ettiğinizi gösterir; yeni kredinin toplam faiz maliyetinin daha fazla mı yoksa daha az mı olduğunu söylemez. Karar vermeden önce her iki sayıyı da kontrol edin.
- Peşin nakit ödemediğiniz için kapanış maliyetlerinin krediye dahil edilmesi, bu hesaplayıcıda başabaş noktasını sıfır aya ayarlar - ancak bu, kredi bakiyesini ve ödenen toplam faizi artırır.
Başabaş noktası nasıl çalışır?
Aylık tasarruf = eski ödeme − yeni ödeme = 1.896,00 ABD doları − 1.419,47 ABD doları = 476,53 ABD doları
Başabaş (ay) = kapanış maliyetleri ÷ aylık tasarruflar = 5.000 ABD Doları ÷ 476,53 ABD Doları ≈ 11 ay
Başabaş noktası, bu hesap makinesinin ürettiği en basit, kararla en alakalı sayıdır: Ödemelerden tasarruf ettiğiniz para, onu almak için harcadığınız paraya eşit olana kadar yeni krediyi ne kadar süre elinizde tutmanız gerekir. Bu örnekte 11 ay kısa bir süre; yaklaşık bir yıldan daha uzun süre kalmayı planlayan çoğu ev sahibi nakit akışında öne çıkıyor. Başabaş noktasından daha erken taşınmayı veya satmayı planlıyorsanız, yeniden finansman muhtemelen çabanın net olarak size maliyeti olacaktır.
Neden daha düşük bir oran hala daha fazla toplam faiz anlamına gelebilir?
Bu, hızlı bir başabaş hesaplamasının kaçırdığı kısımdır. Orijinal kredinin kalan 25 yılı (300 ay) vardı; yeni kredi 30 yıllık (360 ay) yeni bir vadeye sıfırlanır. Tam yüzde puanı daha düşük olsa bile, ödemelerin beş yıl daha uzatılması toplam faiz tablosunu değiştiriyor:
| Borç | Rate | Kalan Faiz |
|---|---|---|
| Mevcut kredi (25 yıllık vadeyi tamamlayın) | 6.5% | $189,615.61 |
| Yeni kredi (30 yıllık yeni vadeli) | 5.5% | $261,010.10 |
Bu, yeni kredinin ömrü boyunca yalnızca amortisman saatinin yeniden başlatılması nedeniyle ödenen kabaca 71.394 $ daha fazla faiz anlamına geliyor; düşük oran tek başına fazladan beş yıllık ödemeleri dengelemek için yeterli değildi. İlerlemenizi sıfırlamadan daha düşük bir oran istiyorsanız, borç vereninizden yeni kredinin vadesini kalan vadenizle eşleştirmesini isteyin (örneğin, standart 30 yıllık seçenek yerine 25 yıllık bir yeniden finansman), ki bu genellikle varsayılan olarak sunulmaz ancak sıklıkla talep edilebilir.
İlgili hesap makineleri
- İpotek Hesaplayıcı — Bir satın alma ipoteğine ilişkin ödemeleri sıfırdan tahmin edin.
- Mortgage Getirisi Hesaplayıcı — Ekstra ödemelerin yeniden finansman yerine mevcut kredinizi nasıl kısalttığını görün.
- Mortgage Amortisman Hesaplayıcı — Her iki kredi için de anapara ve faiz planının tamamını görüntüleyin.