Коротка відповідь
Рефінансування $250 000 під 6,5% (залишилося 25 років) у нову 30-річну позику під 5,5% із $5000 витрат на закриття скорочує щомісячний платіж з $1896 до $1419,47 — економія $476,53/місяць, яка окупає витрати на закриття приблизно через 11 місяців. Але оскільки нова позика скидається на повний 30-річний термін, вона накопичує приблизно на 71 394 дол. США більше загальних відсотків, ніж завершення початкової 25-річної позики. Нижчий платіж і швидка беззбитковість не означають автоматично менше сплачених відсотків — перевірте обидва.
Ключові висновки
- Зниження ставки на 1 пункт (6,5% → 5,5%) на балансі в 250 000 доларів США економить 476,53 доларів США на місяць і досягає 5 000 доларів США остаточних витрат приблизно через 11 місяців.
- Переналаштування годинника на новий 30-річний термін після 25 років початкового терміну додає приблизно 71 394 доларів США додаткових відсотків протягом терміну дії нової позики, навіть із нижчою ставкою.
- Точка беззбитковості говорить вам, як швидко ви компенсуєте витрати на закриття, — вона не говорить вам, чи коштує нова позика більше чи менше в загальних відсотках. Перш ніж прийняти рішення, перевірте обидва числа.
- Зарахування витрат на закриття позики встановлює беззбитковість до нуля місяців у цьому калькуляторі, оскільки ви не платите готівкою наперед, але це збільшує залишок позики та загальну суму сплачених відсотків.
Як працює точка беззбитковості
Щомісячні заощадження = старий платіж − новий платіж = 1896,00 $ − 1419,47 $ = 476,53 $
Беззбитковість (місяці) = витрати на закриття ÷ щомісячні заощадження = 5000 $ ÷ 476,53 $ ≈ 11 місяців
Точка беззбитковості — це найпростіша цифра, яка має найбільше значення для прийняття рішень, яку видає цей калькулятор: скільки часу ви повинні тримати нову позику, перш ніж гроші, які ви заощадили на виплатах, дорівнюють сумі, яку ви витратили на її отримання. У цьому прикладі 11 місяців є коротким терміном — більшість власників будинків, які планують залишатися на місці довше приблизно року, випереджають грошові потоки. Якщо ви плануєте переїхати або продати раніше, ніж точка беззбитковості, рефінансування, ймовірно, коштуватиме вам грошей за вирахуванням зусиль.
Чому нижча ставка може означати більший загальний відсоток
Це та частина, яку пропускає швидкий розрахунок беззбитковості. Первісна позика мала 25 років (300 місяців); нова позика скидається на новий 30-річний (360-місячний) термін. Навіть на цілий відсотковий пункт нижчий, розтягнення виплат на п’ять додаткових років змінює загальну картину відсотків:
| Кредит | Оцінка | Залишок відсотків |
|---|---|---|
| Поточний кредит (закінчити 25-річний термін) | 6.5% | $189,615.61 |
| Новий кредит (новий 30-річний термін) | 5.5% | $261,010.10 |
Це приблизно на 71 394 дол. США більше відсотків, сплачених протягом терміну дії нової позики, виключно від перезапуску годинника амортизації — самої нижчої ставки було недостатньо, щоб компенсувати п’ять додаткових років виплат. Якщо вам потрібна нижча ставка без скидання вашого прогресу, попросіть свого позикодавця узгодити термін нової позики з терміном, що залишився (наприклад, 25-річне рефінансування замість стандартного 30-річного варіанту), який зазвичай не пропонується за замовчуванням, але часто його можна запросити.
Пов'язані калькулятори
- Іпотечний калькулятор — розрахувати виплати по іпотечному кредиту з нуля.
- Калькулятор виплати іпотеки — подивіться, як додаткові платежі скорочують ваш поточний кредит замість рефінансування.
- Калькулятор амортизації іпотеки — переглянути повний графік основної суми та відсотків для будь-якої позики.