Máy tính khấu hao thế chấp

Xem lịch thanh toán đầy đủ của bạn cho biết mỗi khoản thanh toán được phân chia giữa gốc và lãi như thế nào.

Chi tiết khoản vay

$
%

Lịch trình khấu hao của bạn

Nhập chi tiết khoản vay của bạn để xem bảng phân tích thanh toán đầy đủ.

Hướng dẫn sử dụng hoàn chỉnh

What is Loan Amortization?

Loan amortization is the process of spreading a loan into a series of fixed payments over time. Each payment covers both the interest expense and the reduction of the principal balance. An amortization schedule provides a detailed table showing exactly how much of each payment goes toward interest versus principal, and the remaining balance after each payment.

M = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ - 1]

Đây là công thức khấu hao tiêu chuẩn trong đó M = Thanh toán hàng tháng, P = Tiền gốc (số tiền vay), r = Lãi suất hàng tháng (lãi suất hàng năm 12) và n = Tổng số lần thanh toán (năm × 12). Thông tin chi tiết quan trọng là mặc dù tổng số tiền thanh toán của bạn không đổi mỗi tháng nhưng sự phân chia giữa tiền gốc và lãi thay đổi đáng kể theo thời gian.

Cách khấu hao hoạt động

Early Payments: Mostly Interest

Khi bắt đầu khoản vay của bạn, số dư chưa thanh toán sẽ ở mức cao nhất. Vì lãi suất được tính trên số dư còn lại nên phần lớn số tiền thanh toán sớm của bạn sẽ chuyển sang lãi suất. Ví dụ: với khoản vay 300.000 đô la với lãi suất 6,5%, khoản thanh toán đầu tiên của bạn là 1.896 đô la bao gồm 1.625 đô la tiền lãi và chỉ 271 đô la cho tiền gốc.

Thanh toán trung gian: Điểm chéo

Vào khoảng giữa thời hạn cho vay của bạn, các khoản thanh toán được chuyển sang nhau - số tiền gốc bắt đầu nhiều hơn tiền lãi. Đây là điểm bùng phát mà bạn bắt đầu xây dựng vốn chủ sở hữu nhanh hơn. Đối với khoản vay có thời hạn 30 năm, sự giao nhau này thường xảy ra vào khoảng năm 18-20.

Late Payments: Mostly Principal

Trong những năm cuối cùng, phần lớn khoản thanh toán của bạn sẽ dùng trực tiếp để giảm số dư khoản vay. Phần lãi giảm đi đáng kể vì số dư còn lại nhỏ hơn rất nhiều. Một số khoản thanh toán cuối cùng của bạn gần như hoàn toàn là tiền gốc.

Extra Payments: Accelerate Payoff

Extra payments go directly toward reducing principal, which means less interest accrues on future payments. Even small extra payments early in the loan term can save tens of thousands in interest and shave years off your mortgage.

Cách sử dụng máy tính này

  1. Nhập tổng số tiền vay của bạn (số tiền đã vay, không phải giá nhà)
  2. Enter the annual interest rate from your lender
  3. Chọn thời hạn vay của bạn - 10, 15, 20, 25, 30 hoặc 40 năm
  4. Đặt ngày bắt đầu cho vay (tháng và năm)
  5. Tùy chọn mở rộng 'Thêm khoản thanh toán bổ sung' để nhập số tiền bổ sung hàng tháng hoặc hàng năm
  6. Click 'Calculate Schedule' to generate your complete amortization table
  7. Chuyển đổi giữa chế độ xem Hàng tháng và Hàng năm để xem các số liệu phân tích khác nhau
  8. Use the Balance/Breakdown chart tabs to visualize your loan
  9. Xuất sang CSV để sử dụng trong bảng tính hoặc lập kế hoạch tài chính

Hiểu kết quả của bạn

Thanh toán hàng tháng

Số tiền cố định bạn phải trả mỗi tháng trong suốt thời gian vay (không bao gồm các khoản thanh toán thêm). Số tiền này không đổi nhưng sự phân chia giữa tiền gốc và lãi thay đổi theo mỗi lần thanh toán.

Tổng lãi

Tổng số tiền lãi bạn sẽ phải trả trong suốt thời hạn vay. Đối với khoản thế chấp có thời hạn 30 năm, tổng tiền lãi có thể vượt quá số tiền vay ban đầu - ví dụ: khoản vay 300.000 đô la với lãi suất 6,5% chỉ tính riêng tiền lãi là 382.000 đô la.

Tổng số tiền đã trả

Tổng tất cả các khoản thanh toán được thực hiện trong suốt thời hạn của khoản vay, bao gồm cả trả nợ gốc và lãi vay. Điều này thể hiện tổng chi phí thực tế của khoản thế chấp của bạn.

Balance Chart

Cho biết số dư khoản vay còn lại của bạn giảm như thế nào theo thời gian. Đường cong dốc ở cuối vì mỗi khoản thanh toán sẽ chuyển sang tiền gốc nhiều hơn khi khoản vay đáo hạn.

Breakdown Chart

Biểu đồ bánh rán hiển thị tỷ lệ tổng số tiền thanh toán của bạn là tiền gốc so với tiền lãi. Điều này cung cấp một hình ảnh nhanh chóng về số tiền của bạn đã được chuyển cho người cho vay so với việc trả hết khoản vay.

Amortization Formula

Công thức khấu hao khoản vay tiêu chuẩn được sử dụng để tính toán các khoản thanh toán cố định hàng tháng:

Monthly Payment Calculation:

M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]

Ở đâu:

  • M = Thanh toán hàng tháng
  • P = Principal (Loan Amount)
  • r = Lãi suất hàng tháng (Lãi suất hàng năm 12 100)
  • n = Tổng số tiền thanh toán (Thời hạn vay tính bằng năm × 12)

Per-Payment Breakdown:

  • Interest Portion = Remaining Balance × r
  • Principal Portion = M − Interest Portion
  • New Balance = Remaining Balance − Principal Portion

Loan Term Comparison ($300,000 at 6.5%)

See how different loan terms affect your monthly payment and total interest paid.

Thời hạn cho vay Thanh toán hàng tháng Tổng lãi Tổng số tiền đã trả
10 Năm$3,407$108,808$408,808
15 Năm$2,613$170,388$470,388
20 Năm$2,238$237,052$537,052
25 Năm$2,028$308,275$608,275
30 Năm$1,896$382,633$682,633
40 Năm$1,740$535,366$835,366

Ghi chú quan trọng

  • Máy tính này giả định một khoản vay có lãi suất cố định với các khoản thanh toán hàng tháng không đổi. Các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh (ARM) sẽ có lịch thanh toán khác nhau.
  • Lịch trình chỉ hiển thị gốc và lãi. Không bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà, PMI và HOA - hãy sử dụng Máy tính thế chấp của chúng tôi để biết thông tin chi tiết PITI đầy đủ.
  • Kiểm tra với người cho vay của bạn trước khi thực hiện các khoản thanh toán bổ sung - một số khoản vay có hình phạt trả trước, mặc dù những khoản này đang trở nên ít phổ biến hơn.
  • Ngày và số tiền thanh toán thực tế có thể thay đổi đôi chút do làm tròn số và phương pháp tính toán cụ thể của người cho vay.

Lợi ích của các khoản thanh toán bổ sung

Making extra payments toward principal provides significant advantages:

  • Save tens of thousands of dollars in total interest
  • Pay off your mortgage 5-10 years earlier
  • Build home equity much faster
  • Giảm rủi ro tài chính và đạt được sự an tâm
  • Thậm chí thêm 100 đô la/tháng có thể tiết kiệm hơn 50.000 đô la cho khoản vay 30 năm
  • Biweekly payments equal 13 monthly payments per year

When NOT to Pay Extra

Đôi khi tốt hơn là đầu tư thêm tiền vào nơi khác:

  • Nếu bạn có khoản nợ lãi suất cao hơn (thẻ tín dụng, khoản vay cá nhân)
  • Nếu bạn không có quỹ khẩn cấp 3-6 tháng
  • Nếu chủ lao động của bạn cung cấp chương trình 401(k) phù hợp mà bạn không sử dụng
  • Nếu lãi suất thế chấp của bạn rất thấp (dưới 4%)
  • Nếu bạn cần tiền cho các chi phí thiết yếu khác
  • If your loan has prepayment penalties

📤 Share This Tool