Câu trả lời ngắn gọn
Đối với một ngôi nhà trị giá 400.000 đô la với mức giảm 20% (80.000 đô la) ở mức 6,5% trong 30 năm, tiền gốc và lãi là 2.022,62 đô la một tháng. Cộng thêm $400 thuế bất động sản và $100 tiền bảo hiểm, tổng số tiền thanh toán PITI là $2,522,62. Tổng tiền lãi phải trả trong suốt 30 năm là 408.142,36 USD - nhiều hơn số tiền vay.
Bài học chính
- Khoản vay 320.000 USD với lãi suất 6,5% trong 30 năm: P&I 2.022,62 USD/tháng, PITI đầy đủ 2.522,62 USD bao gồm thuế và bảo hiểm thông thường.
- Tổng tiền lãi trong 30 năm là 408.142,36 USD - nhiều hơn số tiền vay 320.000 USD.
- Việc chuyển sang thời hạn 15 năm cho cùng một khoản vay sẽ tăng khoản thanh toán lên 2.787,54 USD/tháng nhưng giảm tổng tiền lãi xuống còn 181.757,84 USD, tiết kiệm được 226.384,52 USD.
- Dropping to 10% down adds $150/month in PMI on top of a larger $2,275.44 P&I payment — PMI disappears once equity reaches roughly 20%.
Điều gì thực sự tạo nên khoản thanh toán của bạn (PITI)
Đối với một ngôi nhà trị giá 400.000 USD với mức giảm 20%, khoản vay 320.000 USD với lãi suất 6,5% trong 30 năm được chia thành bốn phần:
Tiền gốc và tiền lãi: $2.022,62
Thuế tài sản ($4.800/năm): $400,00
Bảo hiểm Nhà ($1.200/năm): $100,00
Tổng số tiền thanh toán hàng tháng: $2.522,62
Principal and interest is fixed for the life of a fixed-rate loan, but taxes and insurance typically rise over time and are usually collected through an escrow account as part of one combined bill — which is why your payment can increase even on a "fixed-rate" mortgage.
15 năm và 30 năm: sự đánh đổi thực sự
Trên cùng khoản vay 320.000 đô la với lãi suất 6,5%, chỉ riêng kỳ hạn đã thay đổi đáng kể cả khoản thanh toán hàng tháng và tổng tiền lãi:
| 30 năm | 15 năm | |
|---|---|---|
| P&I hàng tháng | $2,022.62 | $2,787.54 |
| Tổng lãi | $408,142.36 | $181,757.84 |
Khoản vay 15 năm tốn thêm 764,92 USD mỗi tháng nhưng tiết kiệm được 226.384,52 USD tiền lãi - tiết kiệm được gần 300 USD tiền lãi cho mỗi 1 USD trả thêm hàng tháng. Lựa chọn đúng đắn phụ thuộc vào việc khoản thanh toán cao hơn có phù hợp với ngân sách hay không, vì thời hạn 15 năm không mang lại sự linh hoạt để trả ít hơn trong một tháng eo hẹp như cách các khoản thanh toán bổ sung tự nguyện cho khoản vay 30 năm sẽ làm.
PMI: chi phí trả trước nhỏ hơn
Việc giảm khoản thanh toán trước từ 20% xuống 10% đối với cùng một ngôi nhà trị giá 400.000 USD sẽ làm tăng khoản vay lên 360.000 USD và thêm PMI:
Số tiền cho vay: 360.000 USD (so với 320.000 USD khi giảm 20%)
P&I hàng tháng: 2.275,44 USD (so với 2.022,62 USD)
PMI ở mức 0,5% hàng năm: $150,00/tháng
PMI is calculated on the loan balance and typically continues until the loan balance drops to about 78–80% of the original home value, at which point it can usually be requested for removal — it isn't a permanent cost, but it is a real one until equity catches up.
Máy tính liên quan
- Máy tính khấu hao thế chấp — xem chi tiết gốc và lãi đầy đủ hàng tháng.
- Máy tính khả năng chi trả nhà — làm việc từ thu nhập để tìm giá nhà phù hợp với ngân sách của bạn.
- Máy tính tái cấp vốn — kiểm tra xem lãi suất mới có xứng đáng với chi phí tái cấp vốn sau này hay không.