Câu trả lời ngắn gọn
Tái cấp vốn 250.000 USD với lãi suất 6,5% (còn lại 25 năm) thành khoản vay 30 năm mới với lãi suất 5,5% với 5.000 USD chi phí đóng sẽ cắt giảm khoản thanh toán hàng tháng từ 1.896 USD xuống còn 1.419,47 USD - khoản tiết kiệm 476,53 USD/tháng giúp hoàn trả chi phí hoàn tất trong khoảng 11 tháng. Nhưng vì khoản vay mới được đặt lại thành thời hạn đầy đủ 30 năm nên tổng tiền lãi sẽ tích lũy nhiều hơn khoảng 71.394 USD so với việc hoàn tất khoản vay 25 năm ban đầu. Khoản thanh toán thấp hơn và hòa vốn nhanh không tự động có nghĩa là tổng thể lãi phải trả ít hơn - hãy kiểm tra cả hai.
Bài học chính
- Lãi suất giảm 1 điểm (6,5% → 5,5%) trên số dư 250.000 USD sẽ tiết kiệm được 476,53 USD/tháng và hòa vốn với chi phí đóng 5.000 USD trong khoảng 11 tháng.
- Việc đặt lại đồng hồ sang thời hạn 30 năm mới sau 25 năm của thời hạn ban đầu vẫn còn lại sẽ cộng thêm khoảng 71.394 đô la tiền lãi trong suốt thời hạn của khoản vay mới, ngay cả với lãi suất thấp hơn.
- Break-even point tells you how fast you recoup closing costs — it does not tell you whether the new loan costs more or less in total interest. Check both numbers before deciding.
- Rolling closing costs into the loan sets break-even to zero months in this calculator, since you pay no cash upfront — but it does increase the loan balance and total interest paid.
Điểm hòa vốn hoạt động như thế nào
Tiết kiệm hàng tháng = khoản thanh toán cũ − khoản thanh toán mới = $1.896,00 − $1.419,47 = $476,53
Điểm hòa vốn (tháng) = chi phí đóng `tiết kiệm hàng tháng = $5.000 `476,53 USD ≈ 11 tháng
The break-even point is the simplest, most decision-relevant number this calculator produces: how long you must keep the new loan before the money you saved on payments equals what you spent to get it. In this example, 11 months is short — most homeowners who plan to stay put longer than about a year come out ahead on cash flow. If you plan to move or sell sooner than the break-even point, refinancing likely costs you money net of the effort.
Why a lower rate can still mean more total interest
Đây là phần mà việc tính toán hòa vốn nhanh chóng bị bỏ sót. Khoản vay ban đầu còn lại 25 năm (300 tháng); khoản vay mới được đặt lại theo thời hạn 30 năm (360 tháng) mới. Ngay cả ở mức thấp hơn toàn bộ điểm phần trăm, việc kéo dài các khoản thanh toán trong 5 năm nữa sẽ thay đổi bức tranh tổng lãi suất:
| Khoản vay | Tỷ lệ | Lãi còn lại |
|---|---|---|
| Khoản vay hiện tại (kết thúc thời hạn 25 năm) | 6.5% | $189,615.61 |
| Khoản vay mới (thời hạn mới 30 năm) | 5.5% | $261,010.10 |
Đó là khoảng 71.394 đô la tiền lãi phải trả thêm trong thời hạn của khoản vay mới, hoàn toàn từ việc khởi động lại đồng hồ khấu hao - chỉ riêng tỷ lệ thấp hơn là không đủ để bù đắp cho 5 năm thanh toán thêm. Nếu bạn muốn mức lãi suất thấp hơn mà không cần đặt lại tiến độ của mình, hãy hỏi người cho vay về việc khớp thời hạn của khoản vay mới với thời hạn còn lại của bạn (ví dụ: khoản tái cấp vốn 25 năm thay vì tùy chọn 30 năm tiêu chuẩn), thường không được cung cấp theo mặc định nhưng thường có thể được yêu cầu.
Máy tính liên quan
- Máy tính thế chấp — ước tính các khoản thanh toán cho khoản thế chấp mua hàng từ đầu.
- Máy tính thanh toán thế chấp — xem các khoản thanh toán bổ sung rút ngắn khoản vay hiện tại của bạn thay vì tái cấp vốn như thế nào.
- Máy tính khấu hao thế chấp — xem biểu đồ gốc và lãi đầy đủ cho một trong hai khoản vay.