Máy tính thế chấp

Tính toán khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn bao gồm tiền gốc, lãi, thuế, bảo hiểm và PMI.

Chi tiết khoản vay

$
$
%
%

Kết quả thế chấp của bạn

Nhập chi tiết khoản vay của bạn và nhấp vào Tính toán để xem chi tiết khoản thanh toán hàng tháng của bạn.

Hướng dẫn sử dụng hoàn chỉnh

What is a Mortgage?

Thế chấp là một khoản vay được sử dụng để mua hoặc duy trì bất động sản. Người đi vay đồng ý thanh toán cho người cho vay theo thời gian, thường là một loạt các khoản thanh toán thường xuyên được chia thành gốc và lãi. Tài sản được dùng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay. Thế chấp là cách phổ biến nhất mà mọi người tài trợ cho ngôi nhà của mình và hiểu cách chúng hoạt động có thể giúp bạn tiết kiệm hàng chục nghìn đô la trong suốt thời gian vay.

M = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ - 1]

Trong đó M = Khoản thanh toán hàng tháng, P = Tiền gốc (số tiền vay), r = Lãi suất hàng tháng (lãi suất hàng năm 12), và n = Tổng số lần thanh toán (thời hạn vay tính bằng năm × 12). Công thức này xác định khoản thanh toán cố định hàng tháng cần thiết để trả dần toàn bộ khoản vay theo thời hạn đã chỉ định.

Understanding PITI (Monthly Payment Components)

Hiệu trưởng

Phần thanh toán làm giảm số dư khoản vay của bạn. Trong những năm đầu, chỉ một phần nhỏ được dùng làm tiền gốc. Theo thời gian, khi lãi suất giảm đi, số tiền sẽ được dùng nhiều hơn để trả khoản vay.

Quan tâm

Chi phí do người cho vay tính khi vay tiền. Lãi suất được tính trên số dư nợ vay còn lại nên các khoản trả trước hạn chủ yếu là lãi suất. Với khoản vay 320.000 USD với lãi suất 6,5%, bạn sẽ phải trả khoảng 408.000 USD tiền lãi trong vòng 30 năm.

Taxes (Property Tax)

Thuế bất động sản hàng năm do chính quyền địa phương đánh giá, thường là 0,5% đến 2,5% giá trị đánh giá căn nhà của bạn. Thường được người cho vay của bạn thu hàng tháng và được giữ trong tài khoản ký quỹ cho đến khi đến hạn.

Insurance (Homeowners Insurance)

Bảo vệ ngôi nhà của bạn khỏi bị hư hại do hỏa hoạn, bão, trộm cắp và các mối nguy hiểm khác. Người cho vay yêu cầu bảo hiểm này để bảo vệ khoản đầu tư của họ. Chi phí trung bình dao động từ $1.000-$3.000 mỗi năm tùy thuộc vào vị trí và phạm vi phủ sóng.

PMI (Bảo hiểm thế chấp tư nhân)

Bắt buộc khi khoản trả trước của bạn thấp hơn 20% giá nhà. PMI thường có giá từ 0,3% đến 1,5% số tiền vay ban đầu mỗi năm. Nó sẽ tự động giảm khi tỷ lệ cho vay trên giá trị của bạn đạt 78%.

Cách sử dụng máy tính này

  1. Enter the total purchase price of the home
  2. Set your down payment amount or percentage (20% avoids PMI)
  3. Choose your loan term — 15 or 30 years are most common
  4. Enter the annual interest rate from your lender
  5. Tùy chọn mở rộng 'Thuế & Chi phí' để tính toán PITI hoàn chỉnh
  6. Optionally add extra payments to see how they reduce total interest
  7. Click 'Calculate' to view your monthly payment breakdown and amortization schedule
  8. Chuyển đổi giữa chế độ xem Hàng tháng và Hàng năm trong bảng khấu hao

Hiểu kết quả của bạn

Thanh toán hàng tháng

Tổng số tiền thanh toán hàng tháng của bạn bao gồm tiền gốc, lãi, thuế, bảo hiểm, PMI và phí HOA. Đây là toàn bộ số tiền bạn sẽ phải trả hàng tháng cho người cho vay.

Tổng lãi

Tổng số tiền lãi bạn sẽ phải trả trong suốt thời gian vay. Với khoản thế chấp có thời hạn 30 năm, tổng tiền lãi thường vượt quá số tiền vay ban đầu.

Tổng chi phí

The complete cost of your mortgage including principal, interest, taxes, insurance, PMI, HOA, and any other costs over the full loan term.

Lịch khấu hao

A month-by-month (or year-by-year) breakdown showing how each payment is divided between principal and interest, along with the remaining loan balance. Notice how early payments are mostly interest, while later payments shift toward principal.

Payment Breakdown Chart

Biểu đồ hình bánh rán trực quan cho biết tổng số tiền thanh toán hàng tháng của bạn được phân bổ như thế nào giữa tiền gốc và lãi, thuế tài sản, bảo hiểm, PMI và các chi phí khác.

Mortgage Payment Formula

Công thức khấu hao thế chấp tiêu chuẩn tính toán các khoản thanh toán cố định hàng tháng:

Fixed-Rate Mortgage:

M = P × [r(1 + r)ⁿ] / [(1 + r)ⁿ − 1]

Ở đâu:

  • M = Thanh toán hàng tháng
  • P = Principal (Loan Amount)
  • r = Lãi suất hàng tháng (Lãi suất hàng năm 12 100)
  • n = Tổng số tiền thanh toán (Thời hạn vay tính bằng năm × 12)

Common Mortgage Types

Hiểu các loại thế chấp khác nhau sẽ giúp bạn chọn phương án tốt nhất cho tình hình tài chính của mình.

Kiểu Thuật ngữ Best For
Cố Định 30 Năm30 nămLowest monthly payment, most popular choice
Cố Định 15 Năm15 nămTổng lãi suất thấp hơn, xây dựng vốn chủ sở hữu nhanh hơn
Cố Định 20 Năm20 nămBalance between payment size and interest savings
Cố Định 10 Năm10 nămHighest payments, lowest total interest cost
FHA Loan15-30 nămKhoản trả trước thấp (3,5%), điểm tín dụng thấp hơn
VA Loan15-30 nămNo down payment, no PMI for veterans
CÁNH TAY (Có thể điều chỉnh)5/1, 7/1, 10/1Tỷ lệ ban đầu thấp hơn, điều chỉnh sau thời gian cố định

Ghi chú quan trọng

  • This calculator provides estimates for educational purposes. Actual mortgage payments may vary based on your lender's specific terms and conditions.
  • Thuế tài sản và chi phí bảo hiểm thay đổi đáng kể tùy theo địa điểm. Hãy liên hệ với cơ quan định thuế và đại lý bảo hiểm tại địa phương của bạn để biết số liệu chính xác.
  • Lãi suất thay đổi hàng ngày. Được nhiều người cho vay chấp thuận trước để tìm ra mức giá tốt nhất dành cho bạn.
  • Các chi phí bổ sung như phí đóng (2-5% khoản vay), phí kiểm tra nhà và phí thẩm định không được tính vào tính toán này.

Risks of Over-Borrowing

Borrowing more than you can afford increases the risk of:

  • Thiếu nhà - thu nhập quá nhiều đổ vào nhà ở
  • Khó xử lý các chi phí bất ngờ hoặc mất việc
  • Nguy cơ bị tịch thu tài sản nếu các khoản thanh toán trở nên không thể quản lý được
  • Tổng tiền lãi phải trả cao hơn trong suốt thời hạn của khoản vay
  • Less money available for retirement savings and investments
  • Căng thẳng tài chính gia tăng và chất lượng cuộc sống giảm sút

Money-Saving Strategies

Các chiến lược thông minh để giảm chi phí thế chấp của bạn:

  • Giảm 20% để tránh PMI ($100-300/tháng tiết kiệm)
  • Improve credit score for lower interest rates
  • Make biweekly payments (equals 13 monthly payments/year)
  • Add even small extra payments toward principal
  • Shop at least 3 lenders — 0.25% rate difference saves thousands
  • Cân nhắc tái cấp vốn khi lãi suất giảm từ 0,75% trở lên

📤 Share This Tool