Câu trả lời ngắn gọn
Với thu nhập hàng năm là 80.000 USD cùng với khoản nợ hàng tháng là 500 USD và khoản giảm 50.000 USD, quy tắc tiêu chuẩn 28/36 giới hạn nhà ở ở mức 1.866,67 USD một tháng, hỗ trợ giá nhà tối đa khoảng 264.905,67 USD ở mức 6,5% trong 30 năm. Khoản trả trước 50.000 đô la đó chiếm tới 18,9% giá đó - chỉ dưới 20% - cộng thêm 125,36 đô la một tháng vào PMI vào khoản thanh toán.
Bài học chính
- Thu nhập 80.000 USD với khoản nợ hàng tháng 500 USD và khoản trả trước 50.000 USD hỗ trợ giá nhà tối đa là 264.905,67 USD với lãi suất 6,5% trong 30 năm.
- Hai giới hạn DTI - 28% thu nhập chỉ dành cho nhà ở, 36% đối với nhà ở cộng với tất cả các khoản nợ khác - không phải lúc nào cũng đồng ý; máy tính sử dụng bất kỳ giới hạn nào cho khoản thanh toán thấp hơn.
- Giảm 18,9% (ngay dưới ngưỡng 20% PMI) sẽ cộng thêm 125,36 USD/tháng vào PMI ngoài tiền gốc, lãi, thuế và bảo hiểm.
- Chuyển từ kịch bản vừa phải sang kịch bản tích cực (28% lên 32% thu nhập) sẽ tăng mức giá tối đa từ 264.905,67 USD lên 296.846,54 USD — nhiều nhà hơn nhưng khoản đệm hàng tháng mỏng hơn.
Quy tắc 28/36 và giới hạn nào thực sự ràng buộc
Người cho vay thường kiểm tra hai tỷ lệ cùng một lúc: chi phí nhà ở riêng không được vượt quá 28% tổng thu nhập hàng tháng (tỷ lệ đầu vào) và nhà ở cộng với tất cả các khoản thanh toán nợ khác không được vượt quá 36% (tỷ lệ cuối cùng). Với 80.000 đô la một năm (6.666,67 đô la/tháng) với khoản nợ hàng tháng hiện tại là 500 đô la:
Giới hạn giao diện người dùng 28%: 6.666,67 USD × 0,28 = 1.866,67 USD
Giới hạn cuối cùng 36% trừ đi khoản nợ hiện tại: ($6.666,67 × 0,36) − $500 = $1.900,00
Giới hạn ràng buộc (giới hạn dưới): $1.866,67 — tỷ lệ giao diện người dùng
Trong ví dụ này, tỷ lệ chi phí đầu vào là hạn chế chặt chẽ hơn, nhưng điều đó lại xảy ra đối với những người có nhiều khoản nợ hiện có hơn: khoản thanh toán mua ô tô hoặc khoản vay sinh viên đủ lớn có thể đẩy giới hạn mặt sau xuống dưới giới hạn mặt trước. Máy tính luôn lấy số nào nhỏ hơn vì người cho vay thực thi cả hai cùng một lúc.
Khoản thanh toán cuối cùng nằm ở đường PMI như thế nào
Khoản trả trước 50.000 USD nghe có vẻ đáng kể, nhưng so với giá nhà tối đa là 264.905,67 USD, con số này chỉ đạt 18,9% - ngay dưới ngưỡng 20% khi bảo hiểm thế chấp tư nhân giảm giá:
Tỷ lệ trả trước: 50.000 USD 264.905,67 USD = 18,9%
PMI được thêm vào khoản thanh toán hàng tháng: 125,36 USD
Bởi vì máy tính tính toán mức giá tối đa mà ngân sách của bạn hỗ trợ nên nó có thể hạ cánh ngay dưới ngưỡng thông thường như giảm 20% mà bạn không cần phải yêu cầu. Bạn nên kiểm tra tỷ lệ phần trăm trả trước trong kết quả của mình - giá nhà nhỏ hơn một chút hoặc tiết kiệm hơn một chút khi đóng cửa, có thể xóa hoàn toàn đường PMI.
So sánh bảo thủ, ôn hòa và tích cực
Thu nhập và các khoản nợ giống nhau tạo ra mức giá tối đa khác nhau tùy thuộc vào số tiền ngân sách bạn sẵn sàng cam kết mua nhà:
| Kịch bản | Nhà ở % thu nhập | Ngân sách hàng tháng | Giá nhà tối đa |
|---|---|---|---|
| Thận trọng | 25% | $1,666.67 | $238,819.01 |
| Vừa phải | 28% | $1,866.67 | $264,905.67 |
| Hung dữ | 32% | $2,133.33 | $296,846.54 |
Sự chênh lệch giữa bảo thủ và hung hăng ở đây là khoảng 58.000 đô la giá nhà với khoảng 467 đô la một tháng - một sự đánh đổi có ý nghĩa giữa sức mua ngày nay và khoản tiền còn lại để tiết kiệm, sửa chữa và những điều bất ngờ. Kịch bản vừa phải phù hợp với nguyên tắc 28/36 tiêu chuẩn mà người cho vay thường sử dụng nhất.
Máy tính liên quan
- Máy tính thế chấp — thực hiện bảng phân tích thanh toán đầy đủ sau khi bạn đã quyết định xong giá nhà cụ thể.
- Máy tính tiền trả trước — xây dựng một lịch trình tiết kiệm cho khoản trả trước mà ngân sách của bạn cần.
- Công cụ tính nợ trên thu nhập — kiểm tra chi tiết DTI hiện tại của bạn trước khi đăng ký thế chấp.