Câu trả lời ngắn gọn
Với khoản thế chấp 300.000 USD với lãi suất 6,5% trong 30 năm, khoản thanh toán là 1.896,20 USD một tháng, nhưng tiền gốc không vượt quá lãi suất trong khoản thanh toán đó cho đến khi thanh toán 233 - khoảng 19,4 năm. Tổng tiền lãi trong toàn bộ thời hạn là 382.633,47 USD. Thêm 250 USD mỗi tháng và khoản vay sẽ được trả hết trong 262 tháng thay vì 360 tháng, tiết kiệm được 120.336,94 USD tiền lãi.
Bài học chính
- 300.000 USD với lãi suất 6,5% trong 30 năm: 1.896,20 USD/tháng, tổng tiền lãi là 382.633,47 USD - nhiều hơn số tiền vay.
- Tiền gốc không vượt quá tiền lãi trong khoản thanh toán hàng tháng cho đến khoản thanh toán 233 (khoảng năm 19.4) — vốn chủ sở hữu tăng chậm trong một thời gian dài.
- Thêm $250/tháng sẽ trả khoản vay sớm hơn 98 tháng (trong 8 năm) và tiết kiệm $120.336,94 tiền lãi.
- Lịch trình này là sự dự đoán so với các điều khoản ban đầu của bạn — bảng kê thế chấp thực tế của bạn sẽ hơi khác do ký quỹ, phí hoặc thay đổi lãi suất trên ARM.
Điểm giao nhau giữa lãi và gốc
Mỗi khoản thanh toán đều có giá trị như nhau là $1.896,20, nhưng phần chia bên trong nó di chuyển hàng tháng vì tiền lãi được tính trên số dư còn lại:
Thanh toán 1: chủ yếu là tiền lãi (số dư vẫn là 300.000 USD)
Thanh toán 233 (~năm 19.4): tiền gốc cuối cùng đã vượt quá lãi
Thanh toán 360: gần như hoàn toàn tiền gốc (số dư gần 0$)
Đây là lý do tại sao vốn sở hữu nhà từ việc trả bớt tiền gốc tăng chậm trong nửa đầu của khoản thế chấp 30 năm - trong gần hai thập kỷ, hầu hết mọi khoản thanh toán đều nhằm mục đích trả lãi trên số dư ban đầu hơn là giảm bớt. Việc tái cấp vốn hoặc chuyển khoản vay vài năm sẽ đặt lại đường cong này, đó là một phần lý do tại sao việc tái cấp vốn thường xuyên có thể lặng lẽ kéo dài thời gian cần thiết để xây dựng vốn chủ sở hữu.
250 đô la thêm một tháng có tác dụng gì đối với lịch trình
| Tiêu chuẩn | +$250/tháng | |
|---|---|---|
| Thời gian hoàn trả | 360 tháng | 262 tháng |
| Tổng lãi | $382,633.47 | $262,296.53 |
Bởi vì các khoản thanh toán bổ sung được áp dụng trực tiếp vào tiền gốc, chúng làm giảm số dư mà tiền lãi được tính vào tháng tiếp theo - một lợi ích gộp sẽ cộng lại nhiều hơn số tiền thanh toán thêm. 250 đô la một tháng trong khoảng 262 tháng (khoảng 65.500 đô la thanh toán thêm) tiết kiệm được 120.336,94 đô la tiền lãi, gần gấp đôi số tiền đã trả.
Máy tính liên quan
- Máy tính thế chấp — thêm thuế, bảo hiểm và PMI cho toàn bộ khoản thanh toán nhà ở hàng tháng.
- Máy tính khấu hao — phiên bản có mục đích chung cho bất kỳ khoản vay trả dần nào, không chỉ cho các khoản thế chấp.
- Máy tính thanh toán thế chấp — tập trung cụ thể vào ngày thanh toán và tiền lãi tiết kiệm được từ các khoản thanh toán thêm.