الجواب القصير
إن إعادة تمويل 250.000 دولار أمريكي بفائدة 6.5% (25 سنة متبقية) إلى قرض جديد مدته 30 عامًا بفائدة 5.5% مع تكاليف إغلاق بقيمة 5000 دولار أمريكي يؤدي إلى خفض الدفعة الشهرية من 1896 دولارًا أمريكيًا إلى 1419.47 دولارًا أمريكيًا - وهو توفير قدره 476.53 دولارًا أمريكيًا شهريًا يسدد تكاليف الإغلاق في حوالي 11 شهرًا. ولكن نظرًا لإعادة تعيين القرض الجديد إلى فترة كاملة مدتها 30 عامًا، فإنه يجمع فائدة إجمالية تبلغ 71394 دولارًا تقريبًا أكثر من إنهاء القرض الأصلي لمدة 25 عامًا. لا يعني الدفع المنخفض والتعادل السريع تلقائيًا دفع فائدة أقل بشكل عام - تحقق من كليهما.
الوجبات السريعة الرئيسية
- يؤدي انخفاض السعر بمقدار نقطة واحدة (6.5% → 5.5%) على رصيد بقيمة 250,000 دولار أمريكي إلى توفير 476.53 دولارًا أمريكيًا في الشهر وتعادل 5,000 دولار أمريكي في تكاليف الإغلاق في حوالي 11 شهرًا.
- إن إعادة ضبط الساعة إلى فترة جديدة مدتها 30 عامًا بعد 25 عامًا من المدة الأصلية كانت متبقية بالفعل تضيف حوالي 71.394 دولارًا من الفوائد الإضافية على مدى عمر القرض الجديد، حتى مع انخفاض السعر.
- تخبرك نقطة التعادل بمدى سرعة استرداد تكاليف الإغلاق - ولا تخبرك ما إذا كان القرض الجديد يكلف أكثر أو أقل في إجمالي الفائدة. تحقق من كلا الرقمين قبل اتخاذ القرار.
- يؤدي ترحيل تكاليف الإغلاق في القروض إلى صفر أشهر في هذه الآلة الحاسبة، نظرًا لأنك لا تدفع نقدًا مقدمًا - ولكنه يزيد رصيد القرض وإجمالي الفائدة المدفوعة.
كيف تعمل نقطة التعادل
المدخرات الشهرية = الدفعة القديمة - الدفعة الجديدة = 1,896.00 دولار - 1,419.47 دولار = 476.53 دولار
التعادل (الأشهر) = تكاليف الإغلاق ÷ المدخرات الشهرية = 5000 دولار ÷ 476.53 دولار ≈ 11 شهرًا
نقطة التعادل هي أبسط رقم تنتجه هذه الآلة الحاسبة وأكثرها صلة بالقرار: كم من الوقت يجب عليك الاحتفاظ بالقرض الجديد قبل أن يتساوى المال الذي ادخرته على الدفعات مع ما أنفقته للحصول عليه. في هذا المثال، 11 شهرًا قصيرة - معظم أصحاب المنازل الذين يخططون للبقاء في منازلهم لفترة أطول من عام تقريبًا يحصلون على التدفق النقدي. إذا كنت تخطط للانتقال أو البيع في وقت أقرب من نقطة التعادل، فمن المحتمل أن تكلفك إعادة التمويل أموالاً صافية من الجهد.
لماذا لا يزال المعدل المنخفض يعني المزيد من إجمالي الفائدة
هذا هو الجزء الذي يفتقده حساب التعادل السريع. كان على القرض الأصلي 25 سنة (300 شهر) متبقية؛ تتم إعادة تعيين القرض الجديد إلى مدة جديدة مدتها 30 عامًا (360 شهرًا). وحتى عند انخفاض النسبة المئوية الكاملة، فإن تمديد الدفعات على مدى خمس سنوات إضافية يغير صورة الفائدة الإجمالية:
| يُقرض | معدل | الفائدة المتبقية |
|---|---|---|
| القرض الحالي (مدة الانتهاء 25 سنة) | 6.5% | $189,615.61 |
| قرض جديد (جديد لمدة 30 سنة) | 5.5% | $261,010.10 |
وهذا يعني ما يقرب من 71.394 دولارًا إضافيًا من الفوائد المدفوعة على مدى عمر القرض الجديد، فقط من إعادة تشغيل ساعة الاستهلاك - لم يكن المعدل المنخفض وحده كافيًا لتعويض خمس سنوات إضافية من المدفوعات. إذا كنت تريد معدلًا أقل دون إعادة ضبط تقدمك، فاسأل المُقرض الخاص بك عن مطابقة مدة القرض الجديد مع المدة المتبقية (على سبيل المثال، إعادة تمويل لمدة 25 عامًا بدلاً من الخيار القياسي لمدة 30 عامًا)، والذي لا يتم تقديمه عادةً بشكل افتراضي ولكن يمكن طلبه في كثير من الأحيان.
الآلات الحاسبة ذات الصلة
- حاسبة الرهن العقاري — تقدير المدفوعات على شراء الرهن العقاري من الصفر.
- حاسبة عائد الرهن العقاري — تعرف على كيفية تقصير الدفعات الإضافية من قرضك الحالي بدلاً من إعادة التمويل.
- حاسبة استهلاك الرهن العقاري — عرض الجدول الكامل لأصل القرض والفائدة لأي من القرضين.