الجواب القصير
على رهن عقاري بقيمة 300000 دولار بفائدة 6.5% على مدى 30 عامًا، تبلغ الدفعة 1896.20 دولارًا شهريًا، لكن أصل المبلغ لا يتجاوز الفائدة داخل تلك الدفعة حتى الدفع 233 - حوالي 19.4 سنة. إجمالي الفائدة على المدى الكامل هو 382633.47 دولارًا. أضف 250 دولارًا إضافيًا شهريًا وسيتم سداد القرض في 262 شهرًا بدلاً من 360، مما يوفر 120,336.94 دولارًا من الفوائد.
الوجبات السريعة الرئيسية
- 300,000 دولار أمريكي بفائدة 6.5% على مدى 30 عامًا: 1,896.20 دولارًا أمريكيًا في الشهر، وإجمالي الفائدة 382,633.47 دولارًا أمريكيًا - أكثر من مبلغ القرض نفسه.
- لا يتجاوز أصل المبلغ الفائدة على الدفعة الشهرية حتى الدفعة 233 (حوالي عام 19.4) — يتراكم رأس المال ببطء لفترة طويلة.
- 250 دولارًا أمريكيًا شهريًا إضافيًا يسدد القرض لمدة 98 شهرًا (أكثر من 8 سنوات) عاجلاً ويوفر 120,336.94 دولارًا أمريكيًا من الفوائد.
- الجدول الزمني عبارة عن توقع لشروطك الأصلية - سيختلف بيان الرهن العقاري الحقيقي الخاص بك قليلاً بسبب الضمان أو الرسوم أو تغيرات الأسعار على ARM.
نقطة تقاطع الفائدة الرئيسية
كل دفعة هي نفسها 1,896.20 دولارًا أمريكيًا، لكن التقسيم بداخلها يتحرك كل شهر، حيث يتم فرض الفائدة على أي رصيد متبقي:
الدفعة 1: معظمها فائدة (الرصيد لا يزال 300000 دولار)
الدفعة 233 (~السنة 19.4): يتجاوز أصل المبلغ الفائدة في النهاية
الدفع 360: المبلغ الرئيسي بالكامل تقريبًا (الرصيد حوالي 0 دولار)
وهذا هو السبب في أن حقوق ملكية المساكن الناتجة عن سداد أصل القرض تتراكم ببطء شديد في النصف الأول من الرهن العقاري الذي تبلغ مدته 30 عامًا - على مدار ما يقرب من عقدين من الزمن، كان كل دفعة تخدم الفائدة على الرصيد الأصلي بدلاً من تخفيضها. إعادة التمويل أو الانتقال لبضع سنوات إلى القرض يعيد ضبط هذا المنحنى، وهو جزء من السبب الذي يجعل إعادة التمويل المتكررة يمكن أن تزيد بهدوء المدة التي يستغرقها بناء الأسهم.
ما الذي يفعله 250 دولارًا إضافيًا شهريًا بالجدول الزمني؟
| معيار | + 250 دولارًا شهريًا | |
|---|---|---|
| وقت السداد | 360 شهور | 262 شهور |
| إجمالي الفائدة | $382,633.47 | $262,296.53 |
نظرًا لأن الدفعات الإضافية تنطبق مباشرة على أصل المبلغ، فإنها تؤدي إلى تقليص الرصيد الذي يتم احتساب فائدة الشهر التالي عليه - وهي فائدة مضاعفة تضيف ما يصل إلى أكثر من الدفعات الإضافية نفسها. 250 دولارًا شهريًا لمدة 262 شهرًا تقريبًا (حوالي 65.500 دولارًا أمريكيًا على شكل دفعات إضافية) يوفر 120.336.94 دولارًا أمريكيًا من الفوائد، أي ما يقرب من ضعف ما تم دفعه.
الآلات الحاسبة ذات الصلة
- حاسبة الرهن العقاري — أضف الضرائب والتأمين ومؤشر مديري المشتريات (PMI) لدفعة السكن الشهرية الكاملة.
- حاسبة الاستهلاك — النسخة للأغراض العامة لأي قرض استهلاك، وليس فقط الرهون العقارية.
- حاسبة عائد الرهن العقاري — ركز بشكل خاص على تاريخ السداد والفائدة المحفوظة من المدفوعات الإضافية.