Ratios DTI, en resumen
Los prestamistas analizan dos ratios, no uno: DTI inicial (costos de vivienda ÷ ingresos brutos) y DTI final (todas las deudas ÷ ingresos brutos). En los valores predeterminados de la calculadora (6.000 dólares de ingreso mensual bruto, 1.550 dólares en costos de vivienda, 700 dólares en otras deudas), el valor inicial llega al 25,83% y el final al 37,5%. El número inicial supera cómodamente la pauta convencional habitual del 28%; la cifra final está por encima del 36% ideal, pero aún por debajo del techo rígido del 43% que utilizan la mayoría de los prestamistas.
Conclusiones clave
- Ejemplo predeterminado: $6000 de ingreso bruto, $1550 de vivienda, $700 de otras deudas → DTI inicial 25,83%, DTI final 37,5%.
- El front-end pasa la pauta convencional del 28% con espacio de sobra; El back-end al 37,5% supera el objetivo convencional ideal del 36%, pero se mantiene por debajo del límite máximo de hipotecas calificadas del 43% que imponen la FHA y la mayoría de los prestamistas convencionales.
- Con estos ingresos, las matemáticas permiten hasta $1,680/mes en vivienda al 28% DTI, $1,860 al 31% (estilo FHA), o $2,160 al 36%; el pago actual de $1,550 cabe dentro de los tres.
- Quedan alrededor de $330/mes de capacidad de deuda adicional antes de alcanzar el límite de hipoteca calificada del 43%.
Front-end versus back-end: dos preguntas diferentes
El DTI inicial plantea una pregunta concreta: ¿puede usted permitirse el pago de la vivienda únicamente, en relación con los ingresos? El DTI de fondo plantea la pregunta más completa: ¿puede permitirse una vivienda más cualquier otra obligación de deuda recurrente: pagos del automóvil, préstamos estudiantiles, mínimos de tarjetas de crédito y el resto? Un hogar puede pasar uno cómodamente y sentarse justo en el borde del otro, que es exactamente el ejemplo predeterminado aquí: 25,83% al principio (cómodo) frente a 37,5% al final (en el límite).
Cómo puntúa esta calculadora el ejemplo predeterminado
Usando los valores predeterminados: $6,000 de ingreso mensual bruto, $1,200 de P&I de hipoteca, $250 de impuesto a la propiedad, $100 de seguro de hogar, más $350 de pago de automóvil, $200 de préstamos estudiantiles y $150 de mínimo de tarjeta de crédito:
Total de vivienda = $1,200 + $250 + $100 = $1,550
DTI inicial = $1550 ÷ $6000 = 25,83%
Deuda total = $1,550 + $350 + $200 + $150 = $2,250
DTI de back-end = $2250 ÷ $6000 = 37,5%
Leer la comparación del programa de préstamos
Los diferentes programas de préstamos trazan la línea en diferentes lugares. Los préstamos convencionales normalmente quieren un inicio del 28% o menos y un final del 36% o menos; en este ejemplo, el final del 37,5% simplemente no alcanza ese listón. Los préstamos de la FHA son más permisivos y permiten un pago inicial de hasta el 31% y un pago final de hasta el 43%, cubriendo cómodamente a este prestatario. Los préstamos VA omiten por completo un límite inicial estricto y utilizan una pauta final más flexible de alrededor del 41%. El mismo hogar puede parecer ajustado en un programa y bien calificado en otro, razón por la cual vale la pena comparar más de una proporción con un solo número.
¿Cuánto espacio tienes realmente?
Con un ingreso mensual bruto de $6,000, los porcentajes orientativos se traducen en límites máximos concretos en dólares:
Vivienda máxima al 28%: $1,680/mes
Vivienda máxima al 31%: $1,860/mes
Vivienda máxima al 36%: $2,160/mes
Deuda total máxima al 43% (límite QM): $2,580/mes
Con $2,250 ya comprometidos, eso deja alrededor de $330 por mes de espacio antes de alcanzar el techo del 43%, lo cual es útil saber antes de asumir el pago de un automóvil nuevo o firmar conjuntamente un préstamo, ya que muestra exactamente cuánta nueva deuda mensual los números aún pueden absorber.
Calculadoras relacionadas
Para ver a qué precio de la vivienda se traducen estos índices, consulte elcalculadora de asequibilidad de la casaycalculadora de hipotecas. En lo que respecta al lado del gasto, elcalculadora de presupuestoverifica su flujo de caja mensual completo, no solo la porción del mismo relacionada con la deuda.