La respuesta corta
On $80,000 in annual income with $500 in monthly debts and $50,000 down, the standard 28/36 rule caps housing at $1,866.67 a month, supporting a maximum home price of about $264,905.67 at 6.5% over 30 years. That $50,000 down payment comes out to 18.9% of that price — just under 20% — which adds $125.36 a month in PMI to the payment.
Conclusiones clave
- $80,000 income with $500 in monthly debts and $50,000 down supports a maximum home price of $264,905.67 at 6.5% over 30 years.
- Los dos límites del DTI (28% de los ingresos solo para vivienda, 36% para vivienda más todas las demás deudas) no siempre coinciden; la calculadora utiliza lo que limite el pago más bajo.
- Un 18,9% de reducción (justo por debajo del umbral del 20% del PMI) agrega $125,36/mes en PMI además del capital, intereses, impuestos y seguros.
- Pasar del escenario moderado al agresivo (28% a 32% de los ingresos) eleva el precio máximo de $264.905,67 a $296.846,54: más casa, pero un colchón mensual más reducido.
La regla 28/36, y qué límite realmente obliga
Los prestamistas generalmente verifican dos índices a la vez: los costos de la vivienda por sí solos no deben exceder el 28% del ingreso mensual bruto (el índice inicial), y la vivienda más todos los demás pagos de la deuda no deben exceder el 36% (el índice final). Con $80 000 al año ($6666,67/mes) con $500 de deuda mensual existente:
Límite inicial del 28%: $6666,67 × 0,28 = $1866,67
Límite final del 36% menos deuda existente: ($6666,67 × 0,36) − $500 = $1900,00
Límite vinculante (el inferior): $1.866,67: el ratio inicial
En este ejemplo, el ratio inicial es la restricción más estricta, pero eso cambia para alguien con más deuda existente: un pago de automóvil o un préstamo estudiantil lo suficientemente grande podría empujar el límite final por debajo del inicial. La calculadora siempre toma el número que sea menor, ya que los prestamistas hacen cumplir ambos simultáneamente.
Qué tan cerca se sitúa el pago inicial de la línea del PMI
Un pago inicial de $50.000 parece sustancial, pero frente a un precio máximo de la vivienda de $264.905,67, equivale a sólo el 18,9%, justo por debajo del umbral del 20% donde el seguro hipotecario privado cae:
Porcentaje de pago inicial: $50.000 ÷ $264.905,67 = 18,9%
PMI agregado al pago mensual: $125.36
Debido a que la calculadora calcula el precio máximo que admite su presupuesto, puede ubicarse justo por debajo de umbrales comunes como 20% de pago inicial sin que usted lo solicite. Vale la pena verificar el porcentaje del pago inicial en sus resultados: un precio de vivienda ligeramente menor, o un poco más ahorrado para el cierre, podría borrar la línea del PMI por completo.
Comparación conservadora, moderada y agresiva
Los mismos ingresos y deudas producen un precio máximo diferente dependiendo de cuánto de su presupuesto esté dispuesto a destinar a vivienda:
| Guión | Vivienda % de ingresos | Presupuesto mensual | Precio máximo de la vivienda |
|---|---|---|---|
| Conservador | 25% | $1,666.67 | $238,819.01 |
| Moderado | 28% | $1,866.67 | $264,905.67 |
| Agresivo | 32% | $2,133.33 | $296,846.54 |
La diferencia entre conservadores y agresivos aquí es de aproximadamente $58,000 en el precio de la vivienda por aproximadamente $467 al mes, una compensación significativa entre el poder adquisitivo actual y el colchón que queda para ahorros, reparaciones y lo inesperado. El escenario moderado se alinea con la pauta estándar 28/36 que los prestamistas utilizan con mayor frecuencia.
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