La réponse courte
On a $350,000 rental financed with 20% down at 7% and renting for $2,500/month, this calculator finds a 5.14% cap rate but negative monthly cash flow of about -$362.85, a -6.22% cash-on-cash return, and a DSCR of 0.81. It fails the 1% rule too ($2,500 rent vs. the $3,500/month that rule calls for). That is a genuinely useful lesson: a respectable cap rate does not guarantee a property cash flows once real financing is factored in.
Points clés à retenir
- Cap rate (NOI ÷ price) ignores your mortgage entirely — 5.14% here — while cash-on-cash return accounts for financing and actual cash invested, which can be negative even when cap rate looks fine.
- Un DSCR inférieur à 1,0, comme 0,81 dans cet exemple, signifie que le résultat opérationnel net ne couvre pas entièrement le versement hypothécaire – un seuil que la plupart des prêteurs immobiliers signaleront.
- The 1% rule is a fast screening tool, not a valuation method: $2,500/month rent on a $350,000 purchase price falls short of the $3,500 the rule calls for.
- Même avec un flux de trésorerie initial négatif, les capitaux propres peuvent toujours s'accumuler à partir du remboursement du principal et de l'appréciation - cet exemple prévoit que les capitaux propres passeront de 83 254,16 $ la première année à 141 584,40 $ la cinquième année.
Taux plafond, flux de trésorerie et DSCR expliqués
NOI = Revenu brut effectif − dépenses d'exploitation = 28 500 $ − 10 500 $ = 18 000 $/an
Taux plafond = NOI ÷ prix = 18 000 $ ÷ 350 000 $ = 5,14 %
Flux de trésorerie mensuel = (revenu effectif ÷ 12) − dépenses mensuelles − hypothèque = 2 375 $ − 875 $ − 1 862,85 $ = −362,85 $/mois
DSCR = NOI ÷ service annuel de la dette = 18 000 $ ÷ 22 354,20 $ = 0,81
Le revenu brut effectif commence ici à partir de 30 000 $/an en loyer, réduit d'une allocation de vacance de 5 % à 28 500 $. Les dépenses d'exploitation – impôt foncier, assurance, entretien et gestion immobilière – totalisent 10 500 $/an, ce qui laisse 18 000 $ de NOI. Divisé par le prix d'achat de 350 000 $, cela représente un taux plafond de 5,14 %, ce qui à lui seul ressemble à une location résidentielle raisonnablement ordinaire.
But cap rate never looks at the mortgage. With 20% down ($70,000) and a 7% rate over 30 years, the mortgage payment on the $280,000 loan is $1,862.85/month — $22,354.20/year. NOI of $18,000 does not cover that, so DSCR comes in at 0.81, and monthly cash flow after all expenses and the mortgage lands around -$362.85. Cash-on-cash return, which divides annual cash flow by the $70,000 actually invested, works out to roughly -6.22%.
Rien de tout cela ne signifie que la transaction est automatiquement mauvaise : les capitaux propres s'accumulent toujours à partir du remboursement du principal et d'une appréciation annuelle supposée de 3 %, atteignant un montant estimé à 141 584,40 $ d'ici la cinquième année dans cet exemple. Cela signifie que le taux plafond à lui seul ne suffit pas ; vérifiez les flux de trésorerie et le DSCR avant de conclure un accord.
Louer ou acheter : une comparaison sur 10 ans
Using the calculator's Rent vs. Buy tab with a $350,000 home (20% down, 7% rate) against $2,000/month rent (3% annual rent growth, 7% investment return on the difference), buying comes out ahead by year 10:
| Métrique | Année 10 |
|---|---|
| Valeur nette de l'acheteur (valeur nette de la maison) | $228,423.49 |
| Valeur nette du locataire (différence investie) | $197,948.99 |
| Avantage d'acheter | $30,474.50 |
Le scénario du locataire suppose que chaque mois le coût d'achat dépasse le loyer, cette différence est investie à 7 % %. Étant donné que le loyer augmente de 3 % par an tandis que le versement hypothécaire reste fixe, l'avantage mensuel en matière de coût d'achat – et le surplus investissable du locataire – diminue avec le temps. Modifiez les hypothèses de loyer, d’appréciation ou de retour sur investissement et cette comparaison peut s’inverser dans un sens ou dans l’autre, c’est exactement pourquoi il vaut la peine de fonctionner avec vos propres chiffres plutôt que de vous fier à une règle empirique.
Calculatrices associées
- Calculateur de location ou d'achat — un outil de comparaison dédié et plus approfondi entre location et achat.
- Calculateur de propriété locative — un autre angle sur les flux de trésorerie et les rendements d'une location.
- Calculateur hypothécaire — détaillez le paiement mensuel utilisé dans cette analyse.