La réponse courte
On a $350,000 property renting for $2,500/month with $800/month in expenses, cap rate is 5.4% and gross yield is 8.57% — two different numbers because gross yield ignores expenses entirely. With no mortgage entered, monthly cash flow is a healthy $1,575. Add a $2,000/month mortgage payment and cash flow flips to -$425 — the same property, profitable unlevered but underwater once financed.
Points clés à retenir
- Ce calculateur prend votre versement hypothécaire mensuel comme entrée directe : entrez 0 $ pour voir un rendement sans effet de levier (entièrement en espèces), ou votre paiement réel pour voir l'image de l'effet de levier.
- Le rendement brut (8,57% ici) divise uniquement le loyer par le prix. Le taux plafond (5,4 %) comptabilise d'abord les dépenses d'exploitation – vérifiez toujours les deux, car le rendement brut à lui seul surestime le rendement réel.
- La même propriété de 350 000 $ oscille entre +1 575 $/mois de flux de trésorerie sans hypothèque et -425 $/mois avec un versement hypothécaire de 2 000 $ – un rappel que les conditions de financement peuvent faire ou défaire une transaction qui semble bonne sur le papier sans effet de levier.
- Le NOI (18 900 $/an dans cet exemple) est le chiffre qui alimente à la fois le taux de capitalisation et, une fois le service de la dette soustrait, les flux de trésorerie — soyez à l'aise pour le calculer avant de vous fier à l'un ou l'autre ratio.
Taux plafond vs rendement brut
Rendement brut = loyer annuel ÷ prix = 30 000 $ ÷ 350 000 $ = 8,57 %
NOI = revenu effectif − dépenses = 28 500 $ − 9 600 $ = 18 900 $
Taux plafond = NOI ÷ prix = 18 900 $ ÷ 350 000 $ = 5,4 %
Gross yield is the fastest, roughest screening number — just rent divided by price — and it is easy to compute for any listing without knowing expenses. But it ignores vacancy, taxes, insurance, and maintenance entirely, so it always overstates the real return. Cap rate takes those costs into account by starting from NOI instead of gross rent, which is why it lands nearly 3.2 percentage points lower in this example (5.4% vs. 8.57%). When comparing properties, gross yield can rank two deals in the wrong order if their expense ratios differ — cap rate is the more reliable number.
Comment l’apport hypothécaire change tout
Contrairement aux calculateurs qui établissent un versement hypothécaire à partir du montant et du taux du prêt, celui-ci vous demande directement votre versement hypothécaire mensuel, ce qui permet de voir facilement exactement comment le financement modifie une transaction par ailleurs identique :
| Scénario | Flux de trésorerie mensuel |
|---|---|
| Tout en espèces (pas d'hypothèque) | $1,575.00 |
| Hypothèque de 2 000 $/mois | -$425.00 |
Le taux plafond et le rendement brut ne changent jamais avec les données hypothécaires : ils sont tous deux calculés avant le service de la dette. Seuls les flux de trésorerie bougent. Cette séparation est utile : elle vous permet d'évaluer si une propriété est fondamentalement saine (via le taux plafond) indépendamment de la façon dont vous envisagez de la financer, puis d'ajouter votre versement hypothécaire réel ou hypothétique pour voir son impact sur les flux de trésorerie mensuels.
Calculatrices associées
- Calculateur d'investissement immobilier — construit l'hypothèque à partir d'un montant et d'un taux d'emprunt, plus une projection sur 5 ans.
- Calculateur hypothécaire — trouvez le paiement mensuel exact à brancher sur cette calculatrice.
- Calculateur de location ou d'achat — pour évaluer une maison pour y vivre plutôt que de la louer.