Real Estate Investment Calculator

Kalkulator ini menjalankan analisis properti sewa lengkap — pembayaran hipotek, NOI, cap rate, arus kas, pengembalian tunai atas tunai, dan DSCR — dari harga pembelian, pembiayaan, sewa, dan biaya operasional, ditambah proyeksi ekuitas 5 tahun. Tab kedua membandingkan pembelian dengan menyewa dan menginvestasikan selisihnya.

Hanya untuk perencanaan pribadi — bukan nasihat keuangan.

Ditinjau oleh Dewan Editorial Keuangan KalkulatorDrive · Terakhir diperbarui

Detail Anda

$
$
$
$
$
$
$
$
$

Pilih Analisis Investasi atau Sewa vs Beli, masukkan angka Anda, lalu klik Analisis untuk melihat ROI, arus kas, tingkat batas, dan proyeksi.

The short answer

Pada sewa $350.000 yang dibiayai dengan uang muka 20% sebesar 7% dan sewa seharga $2.500/bulan, kalkulator ini menemukan tingkat batas 5,14% tetapi arus kas bulanan negatif sekitar -$362,85, pengembalian tunai atas tunai -6,22%, dan DSCR sebesar 0,81. Ini juga gagal dalam aturan 1% ($2.500 sewa vs. $3.500/bulan yang diwajibkan oleh aturan). Ini adalah pelajaran yang sangat berguna: tingkat batas yang wajar tidak menjamin arus kas properti setelah pembiayaan riil diperhitungkan.

Poin-poin penting

  • Tingkat batas (harga NOI ) mengabaikan hipotek Anda sepenuhnya — 5,14% di sini — sedangkan pengembalian tunai atas tunai memperhitungkan pembiayaan dan uang tunai aktual yang diinvestasikan, yang bisa menjadi negatif bahkan ketika tingkat batas terlihat baik-baik saja.
  • DSCR di bawah 1,0, seperti 0,81 dalam contoh ini, berarti pendapatan operasional bersih tidak sepenuhnya menutupi pembayaran hipotek – ambang batas yang akan ditandai oleh sebagian besar pemberi pinjaman properti investasi.
  • The 1% rule is a fast screening tool, not a valuation method: $2,500/month rent on a $350,000 purchase price falls short of the $3,500 the rule calls for.
  • Bahkan dengan arus kas awal yang negatif, ekuitas masih dapat dibangun dari pembayaran dan apresiasi pokok — contoh ini memproyeksikan ekuitas tumbuh dari $83,254.16 pada tahun 1 menjadi $141,584.40 pada tahun ke-5.

Cap rate, cash flow, and DSCR explained

NOI = Pendapatan kotor efektif − biaya operasional = $28.500 − $10.500 = $18.000/tahun

Tarif batas = NOI ÷ harga = $18.000 ÷ $350.000 = 5,14%

Arus kas bulanan = (pendapatan efektif 12) − pengeluaran bulanan − hipotek = $2,375 − $875 − $1,862,85 = −$362,85/bln

DSCR = NOI ± pembayaran utang tahunan = $18.000 22.354,20 = 0,81

Pendapatan kotor efektif di sini mulai dari sewa $30.000/tahun, dikurangi tunjangan kekosongan 5% menjadi $28.500. Biaya operasional — pajak properti, asuransi, pemeliharaan, dan manajemen properti — total $10.500/tahun, menyisakan $18.000 di NOI. Dibagi dengan harga pembelian $350,000, itu adalah tingkat batas 5,14%, yang dengan sendirinya terlihat seperti sewa tempat tinggal biasa.

Tapi cap rate tidak pernah memperhatikan hipotek. Dengan uang muka 20% ($70,000) dan suku bunga 7% selama 30 tahun, pembayaran hipotek atas pinjaman $280,000 adalah $1,862,85/bulan — $22,354,20/tahun. NOI sebesar $18.000 tidak mencakup itu, jadi DSCR masuk pada 0,81, dan arus kas bulanan setelah semua pengeluaran dan hipotek berada di sekitar -$362,85. Pengembalian tunai atas tunai, yang membagi arus kas tahunan dengan $70.000 yang sebenarnya diinvestasikan, menghasilkan sekitar -6,22%.

Semua hal ini tidak berarti kesepakatan tersebut secara otomatis buruk — ekuitas masih terakumulasi dari pembayaran pokok dan asumsi apresiasi tahunan sebesar 3%, mencapai perkiraan $141,584.40 pada tahun ke 5 dalam contoh ini. Ini berarti bahwa cap rate saja tidak cukup; periksa arus kas dan DSCR sebelum mengasumsikan kesepakatan gagal.

Sewa vs. beli: perbandingan 10 tahun

Menggunakan tab Sewa vs. Beli pada kalkulator dengan rumah seharga $350.000 (turun 20%, tarif 7%) dibandingkan sewa $2.000/bulan (pertumbuhan sewa tahunan 3%, laba investasi 7% dari selisihnya), pembelian akan terjadi lebih dulu pada tahun ke 10:

Metrik Tahun 10
Kekayaan bersih pembeli (ekuitas rumah)$228,423.49
Kekayaan bersih penyewa (selisih yang diinvestasikan)$197,948.99
Keuntungan untuk membeli$30,474.50

Skenario penyewa mengasumsikan setiap bulan biaya pembelian melebihi sewa, selisihnya diinvestasikan sebesar 7%. Karena sewa tumbuh 3% per tahun sementara pembayaran hipotek tetap, keuntungan biaya bulanan pembelian — dan surplus investasi penyewa — menyusut seiring waktu. Ubah asumsi sewa, apresiasi, atau laba investasi dan perbandingan ini dapat berubah arah, itulah sebabnya mengapa sebaiknya Anda menggunakan angka Anda sendiri daripada mengandalkan aturan praktis.

Kalkulator terkait

Pertanyaan yang Sering Diajukan

Apa yang dimaksud dengan cap rate dan apa yang dianggap baik?

Cap rate is net operating income divided by purchase price — on a $350,000 property with $18,000 in annual NOI, that is a 5.14% cap rate. It ignores financing entirely, so it is best used to compare properties, not to judge whether financed cash flow will be positive.

Mengapa sebuah properti bisa memiliki tingkat batas yang tinggi namun tetap merugi setiap bulannya?

Cap rate mengabaikan hipotek. Sewa properti senilai $350.000 seharga $2.500/bulan dengan uang muka 20% dan hipotek 7% dapat menghasilkan tingkat batas 5,14% namun masih menghasilkan arus kas sekitar -$362,85 per bulan, karena pembayaran hipotek $1,862,85 memakan lebih banyak daripada yang ditanggung NOI. Selalu periksa arus kas dan DSCR di samping tingkat batas.

Apa itu DSCR dan mengapa itu penting?

Debt service coverage ratio (DSCR) is NOI divided by annual mortgage payments. A DSCR below 1.0 — like 0.81 in the example above — means the property's operating income does not fully cover its debt payments, a red flag many lenders require to be above 1.20–1.25 for investment loans.

Apa yang dimaksud dengan aturan 1% dan haruskah saya mengandalkannya?

Aturan 1% mengatakan sewa bulanan harus setidaknya 1% dari harga pembelian — $3.500 untuk properti senilai $350.000. Sebuah properti yang disewa seharga $2.500 gagal dalam layar tersebut, yang merupakan cara cepat untuk menandai kesepakatan yang bernilai pemeriksaan arus kas lebih dekat sebelum menjalankan angka penuh.

Apa perbedaan pengembalian tunai atas tunai dengan tingkat batas?

Pengembalian tunai atas tunai membagi arus kas tahunan dengan kas aktual yang diinvestasikan (uang muka ditambah biaya penutupan dan perbaikan), sehingga mencerminkan pembiayaan. Properti dengan tingkat batas 5,14% dapat memiliki pengembalian tunai atas tunai negatif, seperti -6,22%, jika pembayaran hipotek melebihi pendapatan yang dihasilkannya.

Bagaimana cara menggunakan kalkulator real estat ini?

Masukkan harga properti, persyaratan pembiayaan, pendapatan sewa, tingkat kekosongan, dan biaya operasional untuk melihat NOI, tingkat batas, arus kas, pengembalian tunai atas tunai, dan DSCR, ditambah proyeksi ekuitas dan arus kas 5 tahun. Beralih ke tab Sewa vs. Beli untuk membandingkan pembelian dengan menyewa dan menginvestasikan selisihnya.

More finance calculators